Từ đầu năm đến nay, giá bất động sản nhiều tỉnh thành trong cả nước tiếp tục tăng mạnh. Đặc biệt là sản phẩm đất nền đã thu hút được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm.
TÌM ĐẤT ĐỂ TẬN DỤNG CÁC YẾU TỐ PHÁT TRIỂN KINH TẾ
Tại talkshow "Giải mã những cơn sốt đất và cơ hội cho năm 2022" được tổ chức mới đây, Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nhận định: phân khúc đất nền đang có sự tăng đột biến, thậm chí tình trạng này xuất hiện và lan rộng hơn rất nhiều so với hiện tượng “sốt đất” giai đoạn năm 2018 - 2019.
Theo ông Tuấn Kiệt, nguyên nhân đầu tiên phải kể đến là do suốt 2 năm dịch Covid -19 hoành hành, khiến nhiều ngành kinh tế bị ảnh hưởng, nhiều kế hoạch đầu tư hạ tầng và dự án bị đình trệ. Do đó khoảng thời gian này, khi Việt Nam bắt đầu mở cửa nền kinh tế, các địa phương ồ ạt công bố kế hoạch đầu tư hạ tầng, quy hoạch, kế hoạch triển khai dự án, thì các nhà đầu tư bắt đầu chú ý và xây dựng chiến lược đón đầu, họ đua nhau đổ xô vào những khu vực xuất hiện thông tin quy hoạch. Vì thế mà giá bất động sản ở những khu vực này bị đẩy lên cao.
Bối cảnh các yếu tố địa chính trị, ảnh hưởng của dịch bệnh và khó khăn trong hoạt động kinh doanh đã đẩy các nhà đầu tư, doanh nghiệp vào bài toán đầu tư sinh lời ít rủi ro. Và lúc này bất động sản và chứng khoán là những kênh được lựa chọn đổ tiền vào đầu tiên.
Mặt khác, gần đây nhiều địa phương cũng bắt đầu tập trung mở rộng đầu tư phát triển tại các khu công nghiệp để thu hút nguồn vốn FDI, đồng thời đầu tư vào phát triển du lịch để nhanh chóng phục hồi ngành bất động sản sau Covid. Những kỳ vọng đó đã tác động tới tâm lý nhà đầu tư khiến họ tập trung tìm kiếm các quỹ đất, sản phẩm để tận dụng được những yếu tố phát triển kinh tế.
Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng: thực chất “sốt đất” thời kì này chủ yếu là “sốt đất tâm lý”. Bởi lẽ nhà đầu tư nào cũng muốn đón đầu thị trường, muốn “có mặt” ở những khu vực được dự báo tăng trưởng tốt, hứa hẹn nhiều tiềm năng phát triển.
Liên quan đến vấn đề này, chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh bổ sung thêm: “Trong 3 - 4 tuần gần đây, căng thẳng giữa Nga - Ukraine đã dẫn đến sự thay đổi trong khẩu vị đầu tư của nhà đầu tư trên khắp thế giới, khiến cho giá nguyên vật liệu tăng cao và dĩ nhiên, lạm phát trở thành vấn đề đáng lo ngại kéo dài thêm khoảng 2 đến 3 năm tới. Chính bối cảnh các yếu tố địa chính trị, ảnh hưởng của dịch bệnh và khó khăn trong hoạt động kinh doanh đã đẩy các nhà đầu tư, doanh nghiệp vào bài toán đầu tư sinh lời ít rủi ro. Và lúc này bất động sản và chứng khoán là những kênh được lựa chọn đổ tiền vào đầu tiên.
Ngoài ra, ông Chánh còn phân tích, thời gian qua thị trường chứng khoán đã ghi nhận những số liệu tăng trưởng ấn tượng, với quy mô thị trường ngày càng được mở rộng. Trong khi đó, chứng khoán và bất động sản là hai lĩnh vực liên thông nhau, nếu chứng khoán tăng trưởng thì bất động sản sẽ được hưởng lợi. Do đó, từ đầu năm 2022 đến nay, rất nhiều nhà đầu tư đã chuyển phần lợi nhuận từ chứng khoán sang bất động sản - kênh đầu tư ít rủi ro hơn để bảo toàn tài sản, theo tâm lý cố hữu.
Cùng với đó là thực trạng thiếu nguồn cung bất động tại các thành phố lớn cũng là một trong những nguyên nhân gây nên “sốt đất”. "Xu hướng dịch chuyển nguồn cung sang các khu vực lân cận thành phố lớn đã diễn ra từ nhiều năm trước và sẽ còn diễn biến, tạo ra cơ hội tìm kiếm đầu tư bất động sản với giá phù hợp", ông Chánh nói.
Từ những phân tích đã nêu, vị này cho rằng, “sốt đất” hầu hết diễn ra là do yếu tố nền tảng về tâm lý. Bởi trường hợp xung đột giữa Nga - Ukraine không kéo dài, nhưng hệ quả để lại là vấn đề lạm phát, khiến các nhà đầu tư luôn có tâm lý tìm kênh trú ẩn dòng tiền an toàn.
CÁC LÔ ĐẤT ĐƯỢC ĐỘI GIÁ GẤP NHIỀU LẦN
Điều này cũng góp phần quan trọng khiến giá đất đấu giá thành công của các lô đất được đấu giá tại nhiều địa phương cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm.
Vừa qua trong hai ngày 25 và 26/3 tại Gia Lai đã diễn ra cuộc đấu giá 104 lô đất thuộc phường Chi Lăng, cách trung tâm TP.Pleiku khoảng 10 km và gây nên một cơn "sốt đất". Khu đất được đem ra đấu giá quyền sử dụng đất thuộc khu quy hoạch chi tiết xây dựng khu dân cư phường Chi Lăng, TP.Pleiku. Đơn vị tổ chức đấu giá là Trung tâm phát triển quỹ đất TP.Pleiku có kết hợp với doanh nghiệp trụ sở tại TP.Pleiku để thực hiện.
Thông tin từ Trung tâm phát triển quỹ đất TP. Pleiku cho biết: 104 lô đất được đem ra đấu giá lần này có tổng giá khởi điểm hơn 21,7 tỉ đồng được đội giá lên gấp nhiều lần. Chẳng hạn, một lô đất có diện tích thấp nhất là hơn 130 m2 với giá khởi điểm 175 triệu đồng nhưng được đấu lên tới giá cả tỉ đồng. Hay có lô với diện tích hơn 210 m2 được đấu lên đến giá hơn 3 tỉ đồng. Trong khi qua tìm hiểu thì chỉ vài tháng trước đất khu vực này có giá chỉ khoảng 200 - 300 triệu đồng/lô với diện tích tương tự. Vậy mà chỉ trong thời gian ngắn, giá đất đã tăng cao chóng mặt.
Theo một nhà đầu tư đã tham gia đấu giá tại đây cho biết: “Tôi cũng nghe thông tin đấu giá nên lo tiền đặt cọc 300 triệu đồng để đấu giá 7 lô đất nhưng không thể theo nổi. Một số lô đất đội giá gấp cả chục lần như thế thì quả thực không thể theo nổi. Tôi cũng dự tính ban đầu là giá đấu có thể tăng nhưng không nghĩ lại cao như thế. Quá choáng váng! Với số tiền này, tôi có thể đi mua ở nơi khác với đất rộng hơn".
Tuy nhiên không chỉ ở Gia Lai mà trước đó ngày 24/3, thông tin từ Trung tâm đấu giá tài sản tỉnh Nghệ An cho biết vừa tổ chức đấu giá thành công 59 thửa đất thuộc khu quy hoạch Ruộng Bông - Trọt Hồ tại xã Lưu Sơn, huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An.
Khu quy hoạch mới Ruộng Bông - Trọt Hồ, thuộc xã Lưu Sơn có tổng diện tích 10.263,85 m2, trong đó các lô đất có diện tích từ 145,94 m2 đến 204,95 m2. Lô đất có giá khởi điểm thấp nhất là 1,76 tỷ đồng, lô có giá khởi điểm cao nhất là 3,091 tỷ đồng, tương đương từ 8 đến 20 triệu đồng/m2. Người tham gia đấu giá phải đặt cọc 246 - 630 triệu đồng, tùy vị trí và diện tích của từng lô đất.
Kết quả có 420 lượt khách hàng tham gia đấu giá. 59 lô đất được đấu giá thành công với số tiền vượt giá khởi điểm là hơn 61%. Lô đất có giá thấp nhất được bán 2,048 tỷ đồng với diện tích 154 m2.
Đặc biệt lần này một lô đất có diện tích 170,5 m2 được đấu giá thành công với số tiền 6,188 tỷ đồng, cao hơn giá khởi điểm 3,41 tỷ đồng. Mức giá kỷ lục này thuộc về một nhà đầu tư ở huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An, trúng 16/59 lô đất được đưa ra đấu giá lần này. Trong đó thửa thấp nhất là 3,1 tỷ đồng, các thửa còn lại có giá 5,5-5,7 tỷ đồng và một lô đất khác giá 6,158 tỷ đồng. Riêng số tiền cọc mà nhà đầu tư này phải nộp là trên 9,3 tỷ đồng.
Được biết ngoài những địa phương trên thì hiện nay, khu vực Phan Thiết, La Gi, Hàm Thuận Nam, Hàm Thuận Bắc của Bình Thuận đã xảy ra những "cơn sốt" đất cục bộ. Ở những vùng xa hơn như Bảo Lộc, Lâm Đồng và Buôn Ma Thuột tình trạng cũng tương tự. Tại khu vực miền Trung, miền Bắc cũng đã và đang xuất hiện những cơn "sốt đất" mà chưa thấy điểm dừng.
Sôi động trở lại
Bước sang thềm năm mới 2022, thị trường bất động sản vùng ven TP.HCM và các tỉnh lân cận có những dấu hiệu sôi động trở lại. Giá đất tại một số nơi đang được đẩy lên cao bất thường so với thời điểm trước dịch Covid-19.
Ông N.T, người đầu tư nhà đất lâu năm tại TP.Thủ Đức, TP.HCM cho biết, giá đất nền khu vực này đang có chiều hướng tăng mạnh. Như nền đất 62m2 ở P.Linh Chiểu, tháng 4/2021 ông mua giá 5,5 tỷ đồng thì nay có người trả 6,2 tỷ đồng.
Theo ông T, với phân khúc đất nền, thị trường sơ cấp ở vùng ven TP.HCM dừng như bị chững lại trong vòng 2 năm qua vì thiếu nguồn cung. Trong khi đó, thị trường thứ cấp vẫn có giao dịch và chỉ im ắng trong khoảng 6 tháng giãn cách xã hội.
| Đất nền vùng ven TP.HCM đang tăng mạnh. |
Không riêng Thủ Đức, một số nơi ở Q.2 và Q.9 cũ hiện cũng chứng kiến làn sóng tăng giá rõ rệt. Giá bán mới mỗi nền đất có mức chênh từ vài chục đến cả trăm triệu đồng so với trước đợt dịch Covid-19 thứ tư.
“Dịch bệnh làm ảnh hưởng đến tâm lý chung của cả người có nhu cầu mua thực lẫn nhà đầu tư. Nhiều người vẫn còn e dè, chưa dám bung tiền đầu tư. Nhưng khi dịch bệnh được kiểm soát, thị trường đang có dấu hiệu sôi động trở lại”, ông N.T chia sẻ.
Theo báo cáo của một đơn vị nghiên cứu thị trường, nhu cầu mua nhà đất tại TP.HCM tăng nhanh từ hai tháng trở lại đây. Khu vực thu hút nhất là khu Đông và huyện vùng ven Bình Chánh, lượng người quan tâm tăng gần gấp đôi và mức giá ghi nhận tăng từ 7%-10%.
Tại Long An, giá đất nền cũng bắt đầu được đẩy lên cao. Theo ông Trần Hiền Phương – TGĐ Sea Holdings, sau đợt dịch vừa qua, đất nền ở Long An đang thiết lập mặt bằng giá mới.
“So với thời điểm trước dịch, giá đất Long An tăng dao động từ 10% đến 15%. Không chỉ đất của cá nhân, hộ gia đình mà đất nền thuộc dự án cũng tăng. Nguyên nhân do nguồn cung các dự án đất nền có pháp lý rõ ràng tại thị trường này đang dần khan hiếm. Giao dịch diễn ra nhộn nhịp hơn nhưng nhìn chung chưa có sự đột biến”, ông Phương nói.
Dịch bệnh đi qua, giá đất tăng gấp đôi
Nằm ở khu vực cửa ngõ phía Đông TP.HCM, thị trường bất động sản ở tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đang có làn sóng tăng giá gây chú ý.
Theo chân một nhà đầu tư, PV VietNamNet ghi nhận giá đất một số nơi ở Bà Rịa – Vũng Tàu tăng “chóng mặt” chỉ trong vòng một năm trở lại đây. Đơn cử như một nền đất ở huyện Long Điền có giá 1,4 tỷ đồng vào đầu năm 2021, nay đang giao dịch 2 tỷ đồng.
| Giá đất nền ở huyện Long Điền, Bà Rịa - Vũng Tàu đang có chiều hướng tăng. |
Nơi có giá đất tăng mạnh nhất có thể kể đến là xã Lộc An, huyện Đất Đỏ. Những nền đất có vị trí đẹp tăng giá gấp đôi.
Khảo sát cho thấy, giá đất khu vực này đã tăng từ 30% đến 50% so với trước dịch. Đặc biệt, với những thửa đất có quy hoạch là đất ở, trước đây 1ha có giá 15 tỷ đồng thì nay đã lên 25 – 30 tỷ đồng. Các phòng công chứng luôn trong tình trạng đông nghẹt khách ra vào.
Theo ông Hoàng Kim Hoài – TGĐ Phúc Điền Land, có nhiều nguyên nhân khiến cho giá đất nhiều nơi ở Bà Rịa – Vũng Tàu tăng mạnh. Sau đợt dịch, nhiều người nhận thấy các kênh đầu tư khác khá bất ổn nên đổ tiền vào nhà đất. Do đó, bất động sản nói chung trở thành kênh trú ẩn an toàn.
Tiếp nữa, khoảng cách giữa Bà Rịa – Vũng Tàu, TP.HCM và các tỉnh được rút ngắn nhờ nhiều dự án hạ tầng giao thông đang dần hoàn thiện. Xu hướng mua ngôi nhà thứ hai của người dân cũng tăng mạnh sau dịch.
“Hai năm nay, nguồn cung nhà ở tại TP.HCM khan hiếm và giá quá cao nên người dân có xu hướng dạt về tỉnh mua đất đầu tư. Lợi nhuận của nhà đầu tư đi trước đã trở thành hấp lực với những nhà đầu tư mới”, ông Hoài nói.
| Giá đất tại Lâm Đồng tăng từ 15% đến 20% so với trước đợt dịch Covid-19 thứ tư. |
Không còn đột biến như nửa năm trước đây nhưng giá đất một số nơi ở tỉnh Lâm Đồng cũng đang có chiều hướng tăng.
Một nhà đầu tư có kinh nghiệm tại TP.Bảo Lộc cho hay, so với trước đợt dịch, giá đất ở Lâm Đồng nói chung tăng từ 15% đến 20%. Riêng TP.Bảo Lộc, sau tình trạng phân lô bán nền tràn lan và chính quyền đang vào cuộc xử lý, giá đất nơi đây đang chững lại.
Theo nhà đầu tư này, trong hai tháng qua, huyện Lâm Hà đã trở thành nơi “sốt đất” mới. Giá đất tại đây tăng từ 50% đến 70% so với trước dịch. Sở dĩ giá đất khu vực này tăng cao vì vị trí gần TP.Đà Lạt.
“Thị trường đất nền ở TP.Bảo Lộc thu hút nhiều nhà đầu tư từ TP.HCM và các tỉnh phía Nam. Trong khi đó, phần lớn nhà đầu tư phía Bắc lại thích “săn” đất ở các huyện như Lâm Hà, Đức Trọng hay khu vực sân bay Liên Khương”, nhà đầu tư này chia sẻ.
Về thực trạng giá đất ở nhiều nơi tăng mạnh, giảng viên Trần Nguyên Đán [Trường Đại học Kinh tế TP.HCM] cho rằng, khi đầu tư nhà đất, nhà đầu tư thường trông đợi vào hai nguồn thu nhập, đó là thu nhập thường xuyên từ nhà đất đó tạo ra hoặc thu nhập từ việc mua đi bán lại, còn gọi là lợi vốn.
Hầu hết các nhà đầu tư bất động sản hiện nay tập trung kiếm lời từ việc mua đi bán lại, bỏ qua thu nhập thường xuyên. Đánh vào tâm lý muốn lợi nhuận nhanh này, giới đầu cơ lợi dụng những thông tin để tạo “sốt đất”.
“Nếu có các yếu tố tác động vào nguồn thu nhập của nhà đất đó thì nó mới tăng giá trị. Lợi nhuận từ việc mua đi bán lại cũng dựa trên sự tác động đó”, TS. Trần Nguyên Đán nói.
Theo giảng viên Trần Nguyên Đán, nhà đầu tư chỉ nên xuống tiền vào “đất sống”, tức đất tạo ra nguồn thu nhập. Ví dụ, nơi đó có những yếu tố như khu vực sẽ hấp thu một lượng dân cư đến, đón đầu dòng vốn đầu tư mới hoặc sự dịch chuyển về mật độ dân cư.
Phân khúc đất nền đang chứng kiến sự gia tăng chóng mặt về giá. Ghi nhận trong phạm vi cách Hà Nội 100km, có nơi tăng 57% thậm chí tăng 106%.
Anh Phương