Nếu bạn đang có thắc mắc với vấn đề xin giấy phép xây dựng trên đất không đứng tên sở hữu có được không? Thì có thể tham khảo các ý kiến của luật sư DHLaw giúp bạn hiểu rõ thêm về quy định của pháp luật về vấn đề này.
Câu hỏi:
Vợ chồng tôi được cha chồng cho một mảnh đất [nhưng cha của chồng tôi vẫn đứng tên trong sổ đỏ]. Cha chồng cho miếng đất để xây nhà nhưng chưa sang tên cho vợ, chồng tôi. Giờ chúng tôi muốn xây nhà, nhưng mà chưa được sang tên. Vậy vợ, chồng tôi có xin phép xây dựng trên đất không đứng tên sở hữu có được không?
Trả lời:
Theo luật xây dựng 2014, khi khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị. Thì chủ đầu tư phải được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.
Đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định. Nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị. Hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
Mặt khác, Theo quy định tại Khoản 1 Điều 95 Luật Xây dựng 2014 thì hồ sơ đề nghị cấp xin phép xây dựng trên đất không đứng tên sở hữu đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị sẽ bao gồm các giấy tờ sau đây:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng.
- Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Bản vẽ thiết kế xây dựng.
- Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
Để được cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ. Thì chủ đầu tư xây dựng phải chứng minh được mình có quyền sử dụng đất hợp pháp. Và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Theo như trường hợp của bạn thì, vợ chồng của bạn được cha chồng cấp một miếng đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp. Và miếng đất đó được pháp xây dựng nhà cửa. Nhưng chưa được sang tên cho vợ chồng bạn, nên thế vợ, chồng bạn không đủ điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng mới nhà ở trên miếng đất này.
Tuy nhiên, bạn cũng có thể xin phép xây dựng nhà ở bằng những cách sau:
- Cách 1: Thỏa thuận với cha chồng bạn để đi làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng mới nhà ở riêng lẻ mang tên cha chồng bạn.
- Cách 2: Thỏa thuận với cha chồng bạn làm thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất đối với diện tích đất này cho vợ chồng bạn theo quy định của pháp luật.
Sau đó, vợ chồng bạn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền là thủ tục đăng ký biến động đất đai. Và xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên hai vợ chồng.
Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên hai vợ chồng. Thì vợ chồng bạn có thể đi làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng mới nhà ở riêng lẻ theo quy định của pháp luật.
_________________________________________
Để được tư vấn trực tiếp, Quý khách hàng vui lòng liên hệ:
Bộ phận Tư vấn DHLaw.
Add: 185 Nguyễn Văn Thương [D1 cũ], Phường 25, Q. Bình Thạnh, TP. HCM.
Hotline 24/24: 0909 854 850
Email:
Rất mong nhận được sự hợp tác của Quý khách hàng!
Trân trọng./.
* Nhà ở trong bài viết này là nhà ở riêng lẻ, gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập.
* Nhà ở phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công
- 4 trường hợp nhà ở phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công
Căn cứ khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, những trường hợp sau đây chủ đầu tư xây dựng nhà ở phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công:
[1] Nhà ở riêng lẻ tại đô thị [nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn], trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
[2] Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
[3] Nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.
[4] Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô từ 07 tầng trở lên.
Nếu thuộc một trong những trường hợp trên đây thì chủ đầu tư [gồm cả hộ gia đình, cá nhân] phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công mới được phép xây dựng nhà ở.
- Có thể vẫn được cấp giấy phép xây dựng dù đất không có giấy tờ như không có Sổ đỏ, Sổ hồng, giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất.
Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng gồm:
“1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001, Luật đất đai năm 2003.
…
5. Các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận gồm: Các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 … hoặc giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã và được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”.
Theo đó, để được cấp giấy phép xây dựng cần phải có Giấy chứng nhận [Sổ đỏ, Sổ hồng], giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở.
Bên cạnh đó, đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp thì được phép sử dụng giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận để đề nghị cấp giấy phép xây dựng.
Tóm lại, đất không có Sổ đỏ, Sổ hồng, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp thì được phép sử dụng giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và giấy tờ này phải được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận để đề nghị cấp giấy phép xây dựng.
Nghĩa là không phải 100% trường hợp đều được xã, phường, thị trấn cấp cho giấy xác nhận này mà phải đáp ứng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận [Sổ đỏ, Sổ hồng] mới được cấp.
* Đối với nhà ở được miễn giấy phép xây dựng
Căn cứ khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, những trường hợp sau đây được miễn giấy phép xây dựng trước khi khởi công:
[1] Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
[2] Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
[3] Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.
Theo đó, nếu thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng thì chủ đầu tư [bao gồm cả hộ gia đình, cá nhân] được phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nhưng phải đáp ứng một số điều kiện theo quy định của pháp luật.
Điều kiện xây dựng nhà ở riêng lẻ khi đất không có giấy tờ
Căn cứ khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013, Điều 107 Luật Xây dựng 2014 [được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 39 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020], Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, mặc dù đất không có giấy tờ và thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng vẫn được phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nhưng phải đáp ứng được một số điều kiện sau đây:
[1] Phù hợp với mục đích sử dụng đất [chỉ được xây dựng nhà ở đất trên đất ở, hay còn gọi là đất thổ cư].
[2] Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.
[3] Phù hợp với quy hoạch xây dựng.
[4] Không vi phạm chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng [bảo đảm khoảng lùi].
[5] Bảo đảm về mật độ xây dựng.
Trên đây là bài viết trả lời cho vướng mắc: Đất không có giấy tờ có được phép xây nhà không? Theo đó, đất không có giấy tờ có thể vẫn được phép xây dựng nhà ở [không phải 100% trường hợp đều được xây dựng] nhưng phải đáp ứng đủ một số điều kiện theo quy định của pháp luật. Đây là vấn đề khá phức tạp, nếu có vướng mắc hãy gọi điện đến tổng đài 1900.6192 để được tư vấn.
>> Xin giấy phép xây dựng nhà ở: Hồ sơ và thủ tục thực hiện