[KTSG Online] – Gần 15 năm trước, tôi mua một căn nhà người quen làm cùng cơ quan nhưng thiếu tiền, phải thỏa thuận với người bán làm thủ tục thế chấp chính căn nhà này cho ngân hàng mới đủ tiền mua. Do vậy, tôi đành chọn cách thanh toán tiền qua ngân hàng song hành cùng dịch vụ làm sổ đỏ của một công ty con của chính ngân hàng này cho yên tâm.
Ba năm trước, khi mua căn nhà khác ở quận Tân Bình, TPHCM, sau khi thỏa thuận xong giá cả, tôi phải thuyết phục người bán rằng tôi sẽ thanh toán tiền qua ngân hàng đi kèm với dịch vụ làm giấy tờ nhà sang tên cho tôi cũng chính ngân hàng này.
Người bán, vốn không quen mua bán nhà, thích tiền trao cháo múc theo kiểu mua bán truyền thống, tức làm cái giấy tay ghi nhận đặt cọc một ít, hẹn tới ngày nhất định dắt nhau tới phòng công chứng, ký tá, giao giấy tờ nhà và nhận tiền mặt là xong cho an toàn.
Tôi thuyết phục thiếu điều “gãy lưỡi” cả tuần lễ, thậm chí nhờ cả dịch vụ mua bán nhà của ngân hàng mà tôi từng mua nhà 15 năm trước gọi điện thoại trình bày. May quá, cuối cùng thì người bán mới chịu chấp thuận mua bán qua ngân hàng không phải nhờ tôi hay ngân hàng, mà nhờ người con trai của ông ấy hỏi một người bạn của anh ta làm ngân hàng, thấy có vẻ cũng có lợi, an toàn cho người bán.
Sở dĩ người bán nhà cho tôi không thích mua bán qua ngân hàng là do ông ấy nghĩ phải tốn thêm thời gian tới ngân hàng ký tá hợp đồng ba bên, giữa người mua, người bán và ngân hàng. Nhưng quan trọng hơn, người bán phải chia sẻ phí thanh toán qua ngân hàng, thường là mỗi bên một nửa. Chẳng hạn căn nhà tôi mua, ngoài quy định chung là tôi phải chịu phí trước bạ, ông ấy chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất thì khi ký hợp đồng thanh toán qua ngân hàng kết hợp dịch vụ làm giấy tờ nhà của ngân hàng [thực ra là công ty con của ngân hàng], ông ấy mất thêm 25 triệu đồng.
Khi mua nhà xong, dọn tới ở, ông ấy mới nói lý do thật, rằng tốn tiền chỉ là một phần nhỏ, cái chính là ông ấy sợ giữa tôi và ngân hàng có thể làm điều gì đó mờ ám với căn nhà của ông ấy.
Trừ căn nhà đầu tiên tôi mua của người trong cơ quan, anh em tin tưởng nhau và cũng có chút am hiểu luật pháp, rành rẽ về ngân hàng, thì lo ngại của người bán căn nhà cho tôi mới đây dường như đang đại diện cho số đông người bán nhà hiện nay trong xã hội.
Mới đây, một quan chức của Tổng cục Thuế lại “Đề xuất bổ sung quy định thanh toán qua ngân hàng khi chuyển nhượng bất động sản”[*] với cái lý của người thu thuế là “nhằm đảm bảo công bằng giữa các tổ chức, cá nhân nộp thuế, tránh thất thu thuế với hoạt động kinh doanh bất động sản”.
Mới nghe qua rất có lý, bởi thực tế hiện nay khi mua bán nhà thì người dân đại đa số ghi giá trên hợp đồng không đúng với giá thực tế giao dịch nhằm giảm tiền thuế chuyển quyền cho người bán và lệ phí trước bạ khi làm giấy tờ cho người mua.
Thường người dân mua bán nhà, kê khai trong hợp đồng công chứng giá mua bán có nhiều cách, nhưng hai cách phổ biến là lấy chính giá nhà giao dịch công chứng lần gần kề trước đó; cách hai là nếu căn nhà cũ nát, nhiều năm không có mua bán thì người bán thỏa thuận người mua dùng giá bằng hoặc cao hơn chút đỉnh so với bảng giá đất của Nhà nước ban hành.
Vậy nên căn nhà mua bán thực 10 đồng thì ghi giá khi công chứng chỉ 2-3 đồng. Đây là căn nguyên của thất thu thuế, phí trước bạ. Nhưng việc bắt người dân phải thanh toán qua ngân hàng dường như cơ quan thuế đang đẩy cái khó cho người dân.
Mua bán nhà như tôi, sở dĩ phải thanh toán qua ngân hàng là vì lần đầu tôi phải vay ngân hàng, lần sau thì tôi muốn nhờ dịch vụ làm giấy tờ nhà của công ty con của ngân hàng cho khỏi mất thời gian. Nhưng bắt ai cũng phải thanh toán tiền mua nhà qua ngân hàng là một việc không khả thi chiếu theo luật pháp.
Mua bán nhà bản chất của nó ai cũng biết là một giao dịch dân sự, thanh toán theo phương thức nào là sự thỏa thuận của hai bên. Tôi có tiền mặt sẵn thì tôi đưa tiền cho tiện, thuế tôi nộp đầy đủ, sao lại phải bắt tôi ra ngân hàng chi cho rắc rối, mất thời gian, mất phí không ít. Nộp thuế lại là nghĩa vụ của công dân và nhiệm vụ tìm ra ai trốn thuế là của cơ quan thuế, không thể bắt người dân hay ngân hàng làm giúp cơ quan thuế trong chuyện này.
Hơn nữa, thanh toán tiền bán nhà qua ngân hàng chắc gì đã hạn chế được trốn thuế bởi tôi biết không ít người ký hợp đồng thanh toán tiền ba bên [bán, mua và ngân hàng] đi kèm với dịch vụ làm giấy tờ nhà thì giá giao dịch khác so với giá ghi trên hợp đồng công chứng. Bởi hợp đồng công chứng là ghi giá thỏa thuận hai bên mua bán dùng để nộp thuế, phí trước bạ, còn hợp đồng ba bên dùng để thanh toán bản chất chỉ là một dịch vụ của ngân hàng mà người bán và mua đều là khách hàng, phù hợp với số tiền chuyển vào tài khoản ở ngân hàng.
Trốn thuế thì thời nào, xã hội nào cũng có, nhưng đâu thể vì chuyện không thu đúng thu đủ thuế mà cơ quan thuế lại mong muốn chèn thêm điều khoản vào luật có lợi cho mình. Không khéo bắt người dân mua nhà thanh toán qua ngân hàng, dân sẽ lách bằng cách thanh toán một ít qua ngân hàng, còn lại đưa tiền mặt hay các kiểu khác.
Coi chừng đẻ thêm thủ tục mà thất thu thuế vẫn y nguyên!
———
[*]//thesaigontimes.vn/de-xuat-bo-sung-quy-dinh-thanh-toan-qua-ngan-hang-khi-chuyen-nhuong-bat-dong-san
[VOH] - Thanh toán khi mua nhà đất bằng tiền mặt hay chuyển khoản có giống nhau hay không và thanh toán trước hay sau khi ký hợp đồng mua bán?.
- Vì sao bên mua lại để lại một số tiền nhỏ chỉ trả cho bên bán sau khi đã ra được sổ hồng? Điều này có quy định trong luật không?
- Nếu như thanh toán qua ngân hàng [chuyển khoản] thì chuyển khoản trước khi ký hay sau khi ký, có giống như trả tiền mặt hay không?
- Nếu bên mua đã chuyển khoản trước rồi mà bên bán không ký hợp đồng bán nhà [hoặc công chứng không chứng được vì giấy tờ có trục trặc gì đó] thì có lấy tiền đã chuyển khoản lại được không?
Luật sư Vũ Mạnh Hòa tư vấn:
Về cách thức thanh toán sẽ phụ thuộc vào thoả thuận của hai bên và điều khoản thanh toán trong nội dung hợp đồng mua bán. Do đó để tránh xảy ra rủi ro cho bên mua thì ngay sau khi ký xong hợp đồng thì bên bán sẽ thanh toán cho bên mua, phương thức và số đợt thanh toán sẽ phụ thuộc vào Điều khoản hợp đồng. Nếu thanh toán bằng tiền mặt thì bên bán phải viết cho bên mua phiếu thu thay vì thanh toán bằng chuyển khoản thì chứng từ của ngân hàng sẽ là một trong những căn cứ của việc bên mua đã thanh toán.
Do vậy nếu bên mua đã chuyển khoản thanh toán trước mà bên bán không ký hợp đồng thì bên bán phải trả tiền lại cho bên mua, trường hợp không thỏa thuận được bên mua có thể lấy chứng từ chuyển khoản qua ngân hàng để khởi kiện bên bán.
Hợp đồng chuyển nhượng hay mua bán là ý chí của các bên, việc thanh toán theo đợt và điều kiện thanh toán từng đợt như thế nào là do thỏa thuận của các bên. Vì vậy số tiền còn lại sau khi có giấy chứng nhận mới thanh toán là không bắt buộc [nếu hai bên không thỏa thuận gì khác hoặc tin tưởng nhau].
Xin cảm luật sư
>>>> Độc giả có nhu cầu tư vấn xin tham khảo thêm tại Tư vấn pháp luật
>>>> Các Loại Thuế, Phí Phải Đóng Khi Mua Đất ?
>>>> Bán Căn Nhà Thứ 2 Có Đóng Thuế Hay Không?
>>>> Mất Giấy Mua Bán Đất Viết Tay, Làm Sổ Đỏ Được Không?
BT []
Các bước thanh toán tiền khi mua nhà đất là vấn đề rất được quan tâm, hầu hết ai cũng thắc mắc khi lần đầu sở hữu bất động sản. Trong chuyên đề hướng dẫn mua nhà hôm nay, Lộc Phát Land sẽ hướng dẫn cho bạn cụ thể các bước thanh toán tiền khi mua nhà đất theo đúng pháp lý, đảm bảo an toàn giao dịch và thực tế.
Notes: Các bước thanh toán tiền khi mua nhà đất nên chia làm nhiều đợt, phải có bên thứ 3 làm chứng và giao dịch bằng VNĐ.
Một giao dịch bất động sản thường chia thành nhiều đợt thanh toán tiền để đảm bảo quyền lợi hai bên mua – bán. Đồng thời giúp giao dịch được nhanh chóng hơn. Bạn sẽ có từ 2-3 lần phải thực hiện thanh toán, cụ thể như sau:
- Thanh toán tiền đặt cọc [còn được gọi là tiền cọc].
- Thanh toán tiền khi tiến hành công chứng hợp đồng mua bán bất động sản. Có thể hết toàn bộ số tiền còn lại. Hoặc giữ lại một số tiền, để đảm bảo bên bán hoàn thành nghĩa vụ của họ đối với nhà nước [ví dụ đóng thuế]. Xem thêm: Giao hết tiền mua đất khi công chứng liệu có an toàn?
- Thanh toán số tiền còn lại sau khi đã thực hiện nghĩa vụ thuế và đăng bộ.
Tuy nhiên, bạn cũng có thể tiến hành thanh toán tiền mua nhà đất một lần duy nhất. Rủi ro nếu phát sinh xảy ra bạn phải gánh chịu sẽ cao hơn.
Cần bên thứ 3 làm chứng từ bước nào? Ngay bước đầu tiên, đặt cọc.
Về cơ bản, tiền đặt cọc là một khoản tiền từ 10-20% tổng giá trị hợp đồng giao dịch mà người mua sẽ đưa trước cho người bán đi kèm thỏa thuận đồng ý mua và đồng ý bán của hai bên [ghi trên hợp đồng đặt cọc]. Thời gian thực hiện các bước tiếp theo là công chứng sang tên, được ghi rõ ràng.
Khoản tiền đặt cọc sẽ được thanh toán ngay khi hai bên đã thỏa thuận và ký kết xong hợp đồng đặt cọc.
Hai bên mua bán có thể ký hợp đồng đặt cọc tại văn phòng công chứng hoặc ở bất kỳ nơi nào khác có bên thứ 3 ký làm chứng.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, đơn vị thanh toán được công nhận trên hợp đồng mua bán bất động sản phải là VNĐ.
- Nếu sử dụng bất kỳ ngoại tệ nào làm đơn vị thanh toán thì hợp đồng sẽ bị xem là vô hiệu, không được pháp luật công nhận, bảo vệ.
- Nếu trên hợp đồng có thể hiện đơn vị thanh toán là ngoại tệ nhưng giao dịch bằng VNĐ. Thì bạn cần để điều chỉnh [sửa] hợp đồng lại [với sự đồng ý của người bán và có làm chứng của bên thứ ba]. Nếu không hợp đồng sẽ bị xem vô hiệu.
Tránh bị lừa kiểu bút sa gà chết, bạn cần kiểm tra pháp lý đầu tiên và là yếu tố mà bắt buộc phải chủ động. Pháp lý gồm có: thông tin về người chủ sở hữu hoặc nhiều người sở hữu, có đúng với sổ hộ khẩu không, thông tin về vị trí, diện tích, loại hình, quy hoạch của bất động sản.
Bên cạnh đó, bạn cần chú ý xem bất động sản đang mua có nợ thuế, có đang bị cầm cố ở ngân hàng hay đang bị tranh chấp, thi hành án không.
Theo thỏa thuận trên hợp đồng đặt cọc sau một thời gian, hai bên mua-bán sẽ đi công chứng sang tên tại phòng công chứng [bước thứ 2].
Thông thường, bạn sẽ thanh toán hết số tiền còn lại sau khi hai bên ký vào hợp đồng công chứng mua bán, và chỉ giữ lại một số tiền tương đương 5% để hối thúc bên bán hoàn tất thủ tục hành chính [nghĩa vụ của họ đối với nhà nước].
Cụ thể, thuế thu nhập cá nhân là khoản tiền thuế mà bên bán có nghĩa vụ phải nộp vào ngân sách nhà nước. Bạn và bên bán cần phải trao đổi rõ ràng và thể hiện thẳng trong hợp đồng mua bán rằng thuế bên nào bên đó đóng.
Bước thứ 3: Thanh toán số còn lại sau khi khai thuế và đăng bộ.
Sau khi đã khai thuế và đăng bộ làm thủ tục để chuyển quyền sở hữu sang cho bạn [người mua], bạn thanh toán số tiền còn lại.
Thông thường, bộ phận tiếp nhận sẽ ghi phiếu hẹn tối đa là 45 ngày làm việc, chỉ khi nhận được phiếu hẹn thì bạn mới thanh toán tiền cho bên bán. Lúc này, giao dịch mua bán nhà đất được xem là kết thúc.
Trường hợp sổ chung, khi sang tên, bạn phải cần chữ ký của tất cả người đứng tên trên sổ cùng chấp thuận bán.
Cần lưu ý, khi bất động sản đang thế chấp tại ngân hàng thì phía ngân hàng mới là bên quyết định có chấp thuận bán tài sản đó hay không. Bạn phải yêu cầu người bán cung cấp giấy chấp thuận cho phép bán tài sản của bên ngân hàng. Ngoài ra, số tiền bán nhà đất mà bạn và bên bán thỏa thuận bắt buộc phải lớn hơn số tiền nợ ngân hàng cả gốc lẫn lãi.
Hy vọng những chia sẻ trên về các bước thanh toán tiền khi mua nhà đất sẽ giúp bạn thuận lợi hơn trong giao dịch bất động sản, đồng thời hạn chế được các rủi ro có thể phát sinh sau này. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào liên quan, vui lòng cho chúng tôi biết ở mục bình luận bên dưới nhé!