Đất thổ cư là loại đất có giá cao nhất trong các loại đất hiện nay. Để giúp bạn hiểu rõ hơn đất thổ cư là gì, chúng tôi xin cung cấp thông tin chi tiết dưới đây.
Đất thổ cư là gì?
Hiện nay, căn cứ vào mục đích sử dụng, người ta chi đất đai thành 3 loại khác nhau, gồm:
Nhóm đất Loại đất Đất nông nghiệp Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác. Đất phi nông nghiệp Đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ… Đất chưa sử dụng Các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
⇒ Đất thổ cư là từ truyền thống để chỉ đất phi nông nghiệp, từ này được người dân dùng để gọi đất ở, thực tế trong các văn bản pháp luật của nhà nước không sử dụng từ này. Theo Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 quy định đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư [kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ] đã được công nhận là đất ở.
Phân biệt đất thổ cư và đất nông nghiệp
Đất thổ cư là loại đất dùng để ở, xây dựng nhà cửa trong khi đó đất nông nghiệp là loại đất sử dụng để sản xuất các sản phẩm nông nghiệp như trồng lương thực, hoa màu, cây công nghiệp, nuôi trồng thủy hải sản,….
Do vậy, đất thổ cư và đất nông nghiệp hoàn toàn khác nhau:
Tiêu chí Đất thổ cư Đất công nghiệp Mục đích sử dụng Dùng để ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống của con người [nhà ở, chung cư, vườn, ao,…] Dùng để sản xuất nông nghiệp [trồng lương thực, hoa màu, cây công nghiệp, nuôi trồng thủy hải sản,…] Giá thành Giá thành cao nhất trong các loại đất hiện nay Giá thấp, không được giá như đất thổ cư Thủ tục pháp lý Muốn chuyển lên đất thổ cư phải thực hiện đăng ký với văn phòng, tổ chức có thẩm quyền sử dụng đất.
Phân biệt đất thổ cư và đất nông nghiệp
Điểm để phân biệt đất thổ cư và đất chưa lên thổ cư là gì?
Trong quá trình mua đất thổ cư, bạn cần tìm hiểu xem đất đó đã lên đất thổ cư chưa? Các loại đất chưa lên thổ cư hay còn gọi là đất vườn, đất thổ vườn thì sẽ không được phép xây nhà hay các công trình phục vụ nhu cầu ở khác. Với đất chưa lên thổ cư, chỉ sở hữu chỉ được phép xây dựng, cải tạo thành khu vực chăn nuôi gia súc.
Để chuyển lên đất thổ cư, chủ sở cần thực hiện các thủ tục chuyển đổi theo quy định của pháp luật. Khi được cấp phép thành đất thổ cư, chủ sở hữu sẽ được quyền thực hiện xây dựng nhà cửa hoặc triển khai mô hình vườn, ao chuồng tùy theo mục đích sử dụng riêng.
Phân loại đất thổ cư
Theo quy định của pháp luật tại điểm a khoản 2 điều 10 Luật đất đai 2013, đất thổ cư được chia thành 2 loại chính, bao gồm:
- Đất thổ cư đô thị [ODT]: Là loại đất có đầy đủ đặc điểm của đất thổ cư tuy nhiên đặc điểm riêng là chúng thuộc phạm vi các phường, thị trấn, quận, thành phố, thị xã hay khu dân cư quy hoạch của đô thị mới. ODT được áp dụng một số chính sách khác so với đất thổ cư nông thôn ONT. Chủ sở hữu được quyền thi công, xây dựng các công trình phục vụ đời sống đồng thời đảm bảo quy hoạch đô thị trên phần đất của mình.
- Đất thổ cư nông thôn [ONT]: Là đất thổ cư thuộc địa giới hành chính tại các khu vực nông thôn do xã quản lý. Đất ONT được áp dụng chính sách thuế và quy hoạch riêng, được ưu tiên cấp phép xây dựng vườn, ao để phục vụ sự phát triển của địa phương.
Phân loại đất thổ cư
Các quy định về đất thổ cư
Trong các văn bản pháp luật, đất thổ cư được quy định rõ ràng về chính sách và tính chất pháp lý. Bên cạnh tìm hiểu đất thổ cư là gì, hãy cùng VRO Group tìm hiểu rõ hơn về các quy định về đất thổ cư trong nội dung này nhé!
1 Đất thổ cư có sổ đỏ không?
Trước đây, sổ hồng và sổ đỏ được quy định thành 2 loại khác nhau. Số đỏ [có bìa đỏ] được dùng để chứng nhận quyền sở hữu nhà, tài sản đi kèm với mảnh đất. Sổ hồng [bìa hồng] chứng nhận quyền sở hữu căn nhà. Tuy nhiên trong Luật đất đai sửa đổi, 2 loại giấy tờ trên được gộp chung gọi là Giấy Chứng nhận quyền sở hữu đất, theo đó chúng sẽ được bổ sung thêm các giấy tờ khác như:
- Quyền sử dụng đối với mảnh đất đó [có sơ đồ mảnh đất đi kèm].
- Quyền sở hữu bất động sản thuộc mảnh đất.
- Quyền sử dụng đất và sở hữu bất động sản đi kèm với đất.
Đất thổ cư dù đã hoặc chưa có nhà hoặc các công trình đi kèm thì sẽ đều CÓ sổ đỏ hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân các cấp và cơ quan Tài nguyên & môi trường có trách nhiệm cấp.
2 Đất thổ cư có xây nhà được không?
Theo định nghĩa ở trên, đất thổ cư là loại đất dùng để xây nhà, các công trình phục vụ cho đời sống. Điều quan trọng khi mua và sử dụng đất bạn cần kiểm tra rõ ràng đất của mình thuộc loại nào tránh tình trạng mua phải đất không thuộc loại đất nào bị thu hồi theo Điều 64 của Luật Đất đai. Bạn cần kiểm tra phần Mục đích sử dụng trong Giấy chứng nhận quyền sử hữu đất, nếu có ghi “Đất ở” thì chủ sở hữu có quyền xây dựng nhà ở và các công trình phụ trợ liên quan, đồng thời phần đất này sẽ được công nhân và bảo vệ.
Đất thổ cư dùng để xây nhà
3 Đất thổ cư phải đóng thuế bao nhiêu?
Theo quy định của nhà nước, đất thổ cư phải thực hiện đóng thuế, dựa vào mục đích sử dụng mà cơ quan có thẩm quyền sẽ định mức thuế cần đóng. Nếu bạn muốn chuyển đổi mục đích sử dụng của đất thổ cư thì phải thực hiện thêm các nghĩa vụ về thuế hoặc lệ phí theo quy định hiện hành. Để tính cụ thể thuế cần nộp cho đất thổ cư, bạn tính theo công thức như sau:
Thuế [1 mảnh đất/năm]= Diện tích đất tính thuế x Giá 1 mét vuông đất x Thuế suất
4 Đất thổ cư có dùng cho mục đích kinh doanh được không?
Nhiều người thắc mắc rằng đất thổ cư có dùng trong mục đích kinh doanh không thì câu trả lời như sau:
Hiện nay trong các văn bản Luật cũng như trong các Nghị định, Chính phủ chưa có mục quy định xử phạt đối với chủ sở hữu sử dụng đất thổ cư để kinh doanh. Tuy nhiên các doanh nghiệp cần đảm bảo việc kinh doanh, sử dụng đất thổ cư đúng pháp luật cần làm hồ sơ đăng ký biến động đất đai lên cơ quan có thẩm quyền của khu vực để được xét duyệt.
5 Thời hạn sử dụng đất thổ cư
Trong Luật Đất đai 2013 có quy định rõ ràng tại Khoản 1 Điều 125, đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng được phép sử dụng ổn định lâu dài. Đồng thời tại Khoản 2 Điều 128 của luật này cũng quy định:
- “Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.
- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.”
⇒ Vậy thời hạn sử dụng đất thổ cư giao cho hộ gia đình, cá nhân thì cần có thời hạn sử dụng lâu dài. Đất được chuyển quyền sử dụng lâu dài thì được sử dụng ổn định, lâu dài.
6 Điều kiện tách thửa đối với đất ở
Trong các trường hợp khác nhau, cần thực hiện tách thửa đối với đất ở. Điều kiện để thực hiện điều được quy định rõ ràng với từng loại đất ONT và ODT như sau:
7 Tách thửa đất ONT
Tách thửa đất ONT sẽ bao gồm như sau:
- Dựa vào quỹ đất của địa phương, quy hoạch phát triển nông thôn, cơ quan có thẩm quyền và UBND cấp tỉnh sẽ quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở tại nông thôn. Diện tích tối thiểu được tách thức đất ở nông thôn cần phù hợp với điều kiện và tập quán địa phương.
- Phân bố đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần đồng bộ với quy hoạch công cộng, công trình khác nhau đảm bảo thuận tiện cho việc sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường, hiện đại hóa nông thôn.
- Nhà nước tạo điều kiện cho người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong các khu dân cư có sẵn, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.
8 Tách thửa đất ODT
Tách thửa đất ODT:
- Đất ở tại đô thị đảm bảo đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích sử dụng cho các công trình công cộng, đảm bảo vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị.
- Nhà nước có chính sách quy hoạch xây dựng nhà ở tại đô thị với chính sách tạo điều kiện giúp người sinh sống tại đô thị có chỗ ở
- UBND tỉnh dựa vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và quỹ đất địa phương để quy định về hạn mức đất ở cho mỗi gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở. Trong trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở, diện tích tối thiểu cần được tách thửa đối với đất ở.
- Khi chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh cần phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn và bảo vệ đô thị.
Điều kiện để được lên đất thổ cư là gì?
Các khác có thể được xem xét để lên đất thổ cư đảm bảo đủ các điều kiện như sau căn cứ trên Luật và quy định của Pháp Luật:
- Đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [sổ đỏ] theo Khoản 1, Điều 168 Luật đất đai 2013
- Đất đảm bảo trong thời hạn sử dụng đất, không có sự tranh chấp đất đai và quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm đang thi hành án theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013.
- Đồng thời trong Điều 52, Luật đất đai 2013 quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng gồm:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
- Điều 57, luật này cũng quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cấp phép của cơ quan chức năng có thẩm quyền:
- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Thủ tục chuyển sang đất thổ cư
Nếu đất của bạn đảm bảo đủ các điều kiện nêu trên thì có thể tiến hành lập hồ sơ và làm thủ tục chuyển sang đất thổ cư. Việc chuyển sang đất thổ cư phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền được quy định tại điểm d, e Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013.
Đơn vị chịu trách nhiệm cấp phép mục đích sử dụng đất là UBND cấp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoặc trực thuộc trung ương. Theo đó gia đình, cá nhân thực hiện chuyển sang đất ở cần đảm bảo phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện cho phép chuyển sang đất ở và có đơn xin chuyển mục đích sử dụng. Quy trình và thủ tục thực hiện chuyển các loại đất khác sang đất thổ cư như sau:
- Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư gồm:
- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Bước 2: Nộp hồ sơ cho Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất
- Bước 3: Sau khi tiếp nhận hồ sơ cơ quan chức năng sẽ tiến hành giải quyết các yêu cầu. Người nộp hồ sơ thực hiện nộp tiền sử dụng đất
- Bước 4: Trả kết quả, kết quả được trả không quá 15 ngày từ nhà nhận được hồ sơ hợp lệ, đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, điều kiện kinh tế khó khăn thì thời hạn không quá 25 ngày.
Thủ tục chuyển sang đất thổ cư
Có thể bạn quan tâm: Hợp đồng xây dựng – TẤT TẦN TẬT những điều bạn CẦN BIẾT
Thủ tục mua bán đất thổ cư
Mua bán đất thổ cư cần đảm bảo các thủ tục sau để tránh những rủi ro không may xảy ra, nhất là có thể bị xử phạt hành chính.
- Bước 1: Thực hiện công chứng các giấy tờ quan trọng tại văn phòng công chứng bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Đơn đề nghị chuyển quyền sử dụng nhà/ đất
- Bản sao chứng minh nhân dân của 2 bên mua và bán
- Bản sao hộ khẩu của 2 bên mua và bán
- Trích lục mảnh đất
- Hợp đồng mua bán đất
- Bước 2: Sau khi hoàn thành công chứng, người thực hiện mua bán đất thổ cư phải đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính để gửi số liệu đến cơ quan thuế
- Bước 3: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ gửi thông báo đến 2 bên mua và bán để thực hiện thanh toán các khoản nghĩa vụ tài chính.
- Bước 4: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất cho bên mua là có thể hoàn thành quá trình chuyển nhượng, mua bán đất ở hoàn tất.
Trong quá trình thực hiện chuyển nhượng, mua bán đất thổ cư, người thực hiện có nghĩa vụ đóng các loại thuế, phí sau:
- Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất [Nghĩa vụ của cả 2 bên].
- Lệ phí trước bạ nhà ở/đất ở [Thường là nghĩa vụ của bên mua].
Thủ tục mua bán đất thổ cư
Những lưu ý khi mua đất thổ cư là gì?
Nếu bạn đang có nhu cầu mua đất thổ cư, cần quan tâm và ghi nhớ những lưu ý quan trọng như sau. Từ đó để tránh rủi ro lừa đảo gây “tiền mất tật mang” không đáng có:
- Chỉ thực hiện mua bán đất khi có sổ đỏ, giấy chứng nhận sử dụng đất. Bởi đây là giấy tờ vô cùng quan trọng có tính pháp lý cao. Đây là sẽ “phần chuôi” chắc chắn trong các vấn đề kiện tụng tranh chấp đất đai. Hiện có nhiều kẻ xấu lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người mua mà thực hiện là giả sổ đỏ để bán nhà đất cho nhiều người. Vì vậy bạn cần hết sức cẩn trọng.
- Thông tin về thửa đất thực hiện mua bán rõ ràng, người mua. Nên tìm hiểu thửa đất có trong diện giải tỏa, quy hoạch hay có các vấn đề tranh chấp hay không để tránh các rủi ro sau khi mua.
- Cẩn trọng mua đất với giấy bán đất viết tay, cần nắm được pháp lý của loại văn bản, giấy tờ này. Liệu nó đó đảm bảo hiệu lực chuyển đổi hay không. Thực hiện giao dịch tại Văn phòng công chứng để chuyển thành văn bản hợp pháp với đầy đủ tính pháp lý.
- Xem xét kỹ càng hợp đồng khi thực hiện mua bán đất thổ cư. Cần lưu ý về các điều khoản phải rõ ràng, được cả 2 bên thông qua, chấp thuận. Và đặc biệt đầy đủ chữ ký có hiệu lực của cả 2 bên.
Như vậy, trên đây VRO Group đã giúp bạn giải đáp các thắc mắc đất thổ cư là gì, phân loại đất thổ cư và phân biệt chúng với đất nông nghiệp. Hy vọng với các hướng dẫn chi tiết về thủ tục pháp lý liên quan đến chuyển nhượng, mua bán đất ở sẽ hữu ích cho bạn. Hãy tiếp tục theo dõi chúng tôi trong các số tiếp theo để nhận được thông tin hữu ích nhất nhé!
Tại sao gọi là đất thổ cư?
Đất thổ cư là một cách gọi truyền thống của đất phi nông nghiệp nằm trong khu dân cư, hay chính là loại đất cho phép ở, xây dựng nhà cửa, các công trình xây dựng phục vụ đời sống xã hội, đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đã được cơ quan nhà nước công nhận là đất thổ cư.
Đất thổ cư và đất nền khác nhau như thế nào?
Đất nền dự án thường để xây dựng khu dân cư, khu sinh thái, tòa nhà văn phòng, nhà xưởng… Đất thổ cư là đất nằm trong khu dân cư, được sử dụng để ở, xây dựng nhà ở và công trình phục vụ đời sống. Thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm đất ở tại khu vực nông thôn và đô thị.
Thế nào là đất thổ canh và thổ cư?
Đất thổ cư là loại đất chuyên xây các công trình phục vụ nhu cầu đời sống dân sinh như nhà ở, các công trình phụ trợ cho nhà ở,... Đất thổ canh là đất dùng cho mục đích sản xuất hoặc nuôi trồng thuộc lĩnh vực nông nghiệp. Đất này cũng có thể phục vụ một số mục đích đặc thù như nuôi thủy hải sản hoặc khai thác muối,...
Đất thổ cư có bao nhiêu loại?
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Đất thổ cư được phân thành hai loại: đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Đất ở tại nông thôn là đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ đời sống và sinh hoạt của người dân trên cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn.