Bất động sản hình thành trong tương lai được nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp và không chuyên nghiệp lựa chọn. Tuy nhiên, bất động sản hình thành trong tương lai vẫn còn khiến nhiều người lo ngại bởi khung pháp lý hiện nay chưa đồng bộ và hoàn thiện.
Đây cũng chính là nguy cơ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho dù mục đích của khách hàng là để ở, sử dụng, cho thuê hay chỉ đầu tư, kinh doanh.
Bất động sản hình thành trong tương lai là những tài sản đang trong quá trình xây dựng. Tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, người mua chỉ được tiếp cận hồ sơ pháp lý của dự án hoặc tham khảo qua nhà mẫu để hình dung về tài sản của mình.
Theo các chuyên gia, các Luật Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Đất đai, Đầu tư và Bộ luật Dân sự hiện hành vẫn còn có những quy định chưa thống nhất về bất động sản hình thành trong tương lai khiến cho hoạt động thực hiện và áp dụng pháp luật gặp nhiều khó khăn.
Hiện Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến cho dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và cũng chỉ rõ những tồn tại và hạn chế liên quan đến loại hình này.
Trước tiên, quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai đang quá chú trọng vào nhà ở mà thiếu chi tiết, chặt chẽ đối với công trình xây dựng, chưa tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Cùng đó, quyền của chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai đang bị hạn chế bởi các hình thức bán, chuyển nhượng, cho thuê mua; chưa có quy định để chủ đầu tư sử dụng bất động sản hình thành trong tương lai phục vụ huy động vốn thực hiện dự án.
[Thứ trưởng Bộ Xây dựng điểm danh 9 tồn tại của thị trường bất động sản]
Trong khi đó, quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh trong Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành đang không rõ ràng để áp dụng đối với công trình xây dựng; không xác định được tất cả các công trình xây dựng hay chỉ một số trường hợp công trình xây dựng cụ thể nào được kinh doanh theo hình thức bán, cho thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Đáng chú ý, quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai đang có một số nội dung thiếu chi tiết; nội dung về bảo lãnh không được áp dụng đối với bán, cho thuê công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Bộ Xây dựng nhận định hiện vẫn đang thiếu quy định về việc cho phép bên bán nhà ở và bên mua nhà ở được thỏa thuận áp dụng biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà ở của chủ đầu tư thay cho việc chỉ cho phép chủ đầu tư không thu quá 95% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở.
Hơn nữa, Luật Kinh doanh bất động sản đang thiếu quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Những bất cập và thiếu đồng bộ trong hệ thống pháp lý đã để lại nhiều bài học đắt giá thời gian qua. Thực tế cho thấy, đã có không ít khách hàng do tin tưởng vào chủ đầu tư nên rơi vào cảnh mua nhà trên giấy. Nhiều người dốc hết tài sản, thậm chí vay vốn từ ngân hàng để đặt mua nhà nhưng sau cả chục năm vẫn chưa nhận được sản phẩm.
Luật sư Lê Văn Hồi - Giám đốc Công ty Luật My Way nhận xét, luật quy định các loại nhà ở, công trình khá đa dạng nhưng chỉ có nhà ở được quy định thành một luật riêng là Luật Nhà ở năm 2014, còn những loại khác chủ yếu đang được viện dẫn các quy định chung tại Luật Kinh doanh bất động sản mà chưa có một văn bản cụ thể quy định chi tiết từng loại hình. Điều này trên thực tế đã gây ra nhiều bất cập trong quá trình áp dụng, thực hiện pháp luật.
Điển hình, thời gian gần đây bùng nổ giao dịch loại hình căn hộ du lịch [condotel], biệt thự du lịch nhưng lại chưa có một khung pháp lý rõ ràng nên xảy ra các vướng mắc và cần nhiều văn bản hướng dẫn của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như: điều kiện mở bán, thu phí bảo trì, cam kết lợi nhuận hay việc cấp giấy chứng nhận cho các chủ sở hữu... - Luật sư này dẫn chứng.
Mặc dù trong hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai, hai bên ghi nhận cụ thể về thương hiệu, chất lượng vật tư, vật liệu được sử dụng để xây dựng, lắp đặt, hoàn thiện sản phẩm nhưng các tranh chấp vẫn thường xuyên xảy ra mà điển hình là “mẫu” không như thực tế được chào bán.
Sự sai biệt về chất lượng sản phẩm thực tế và sản phẩm mẫu cũng như sự kỳ vọng của mỗi bên khác nhau đã dẫn đến những tranh chấp kéo dài. Tuy nhiên, người mua thường ở thế yếu hơn khi đã thanh toán phần lớn số tiền cho sản phẩm của mình nên thường phải chấp nhận nhận sản phẩm dù không hài lòng.
Liên quan đến những “rủi ro” của bất động sản hình thành trong tương lai, Thạc sỹ Hoàng Trung Hiếu - Khoa Luật [Học viện Thanh thiếu niên Việt Nam] cũng chỉ rõ, tiến độ đối với dự án nhà ở có thể có cơ chế bảo lãnh từ ngân hàng nhưng những quy định đảm bảo về chất lượng sản phẩm lại chưa được điều chỉnh trong Luật Kinh doanh bất động sản.
Cùng đó, quy định về nghiệm thu công trình xây dựng cũng khó có thể điều chỉnh về chất lượng tài sản thực tế so với hợp đồng đã giao kết. Và rủi ro luôn thuộc về người mua và là nguyên nhân phát sinh tranh chấp trong quá trình bàn giao sản phẩm.
Ông Hiếu nhấn mạnh đối với chung cư liên tiếp xảy ra những vụ việc tranh chấp kéo dài mà pháp luật chưa có cơ chế kiểm tra, giám sát về chất lượng công trình, tiến độ thi công của chủ đầu tư... Trong khi đó, chế tài lại chưa đủ mạnh để xử lý vi phạm nhằm đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của chủ thể mua trong hợp đồng.
Trên thực tế, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vi phạm pháp luật đều bị tuyên vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên, thi hành án trở nên khó khăn trong các vụ việc tranh chấp loại hợp đồng này khi quy định chế tài chưa đủ mạnh, chưa giải quyết được hậu quả phát sinh sau khi hợp đồng bị vi phạm.
“Cho dù giải quyết tranh chấp, người mua thắng kiện vẫn rất thiệt thòi vì số tiền đó đã bị chủ đầu tư chiếm dụng một thời gian dài và có thể bị mất giá. Người mua căn hộ chung cư không giải quyết được hậu quả thực sự” - ông Hiếu phân tích.
Bởi vậy, cần có cơ chế bảo đảm khả năng thi hành án đối với các tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nhằm giúp thị trường kinh doanh bất động sản phát triển lành mạnh.
Dù trên thực tế, dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng ký hợp đồng bảo lãnh, người mua phải được cấp chứng thư bảo lãnh từ ngân hàng mới đảm bảo quyền lợi khi dự án chậm tiến độ. Nhưng mới đây, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng lấy ý kiến các ngân hàng về nội dung dự thảo thông tư quy định về bảo lãnh, thay thế Thông tư 07/2015 [Quy định về việc bảo lãnh ngân hàng] và Thông tư 13/2017 [Sửa đổi, bổ sung một số diều của Thông tư 07/2015]; trong đó, nội dung đáng chú ý là tăng tránh nhiệm của ngân hàng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.
Liên quan đến vấn đề này, Tiến sỹ Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia Tài chính Ngân hàng cho biết Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định dự án bán nhà hình thành trong tương lai phải có ngân hàng bảo lãnh mới được bán hàng.
Quy định này như một “tấm khiên” bảo vệ người mua trước tình trạng các chủ đầu tư “vẽ” dự án trên nền đất trống rồi huy động vốn mà không biết trước những rủi ro có thể xảy ra.
Tuy nhiên, theo Tiến sỹ Nguyễn Trí Hiếu, mặc dù có quy định song trên thực tế từ năm 2015 đến nay, không có một con số chính thức nào cho biết đã có bao nhiêu dự án được ngân hàng bảo lãnh và trong số này có bao nhiêu bảo lãnh đã được thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.
Do đó, việc sửa đổi theo hướng “siết chặt" thêm các quy định để buộc chủ đầu tư phải thực hiện đúng nghĩa vụ của mình là hết sức cần thiết. Người mua nhà phải có được hợp đồng bảo lãnh song phương, phải cầm trong tay chứng nhận bảo lãnh từ ngân hàng thì người mua mới đảm bảo quyền lợi.
Trước những tồn tại liên quan đến tính pháp lý của bất động sản hình thành trong tương lai, mới đây, tại Dự thảo hồ sơ đề nghị sửa Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết sẽ có những sửa đổi, cập nhật để khắc phục bất cập quy định hiện hành của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Nghị định số 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản./.
Thu Hằng [TTXVN/Vietnam+]
Bài & ảnh: TÙNG LƯƠNG
“Bánh vẽ”
Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai lần đầu quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản [BĐS] năm 2006, được Quốc hội khóa XII thông qua ngày 29-6-2006. Sau nhiều năm áp dụng, ngày 25-11-2014, Quốc hội khóa XIII đã thông qua Luật Kinh doanh BĐS năm 2014. Từ đây, quyền kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai quy định “chủ đầu tư dự án BĐS có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai”. Quy định trên đã mở cơ hội cho thị trường BĐS, vừa giúp chủ đầu tư [CĐT] huy động vốn triển khai dự án, vừa giúp khách hàng giảm áp lực tài chính bằng cách thanh toán tiền mua nhà theo tiến độ dự án.
Thế nhưng, nhiều phát sinh bất cập đã xảy ra khi CĐT không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng mua bán, gây ra những mâu thuẫn giữa khách hàng - chủ đầu tư. Để bán được nhà, các CĐT luôn cố gắng vẽ ra một môi trường sống hoàn hảo và lý tưởng để câu khách. Những quảng cáo thường thấy như “dự án cách trung tâm quận, thành phố… vài phút, cạnh metro - bệnh viện - trường học - trung tâm thương mại, view đẹp, tiện ích vượt trội…”. Chưa kể có một số CĐT chiếm dụng vốn của người mua, hoặc phổ biến nhất hiện nay là người mua nhà nhiều năm, đã sinh sống ổn định nhưng vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ.
Chị Trần Thị Thanh, khách hàng của chung cư dự án Eco Green Tower [số 1, Giáp Nhị, quận Hoàng Mai] cho biết, gia đình chị rất bức xúc vì không được giao nhà đúng tiến độ. “Tiền mua căn hộ là gia tài vợ chồng tôi tích góp nhiều năm và vay mượn thêm. Nay hằng tháng vừa trả tiền thuê trọ, vừa trả tiền lãi vay, trong khi chúng tôi vẫn chưa có nhà để ở. Trong thời gian qua, đã có không biết bao nhiêu cuộc tiếp xúc giữa CĐT, khách hàng và chính quyền địa phương nhưng kết quả vẫn chẳng đi đến đâu vì tòa nhà vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện”, chị nói.
Được biết, dự án Eco Green Tower do Công ty cổ phần Sông Đà 1.01 làm chủ đầu tư và Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị [UDIC] là đơn vị thi công chính. Dự án được triển khai thi công từ tháng 12-2015, dự kiến thời gian bàn giao nhà là ngày 31-3-2018, không chậm quá 90 ngày. Theo phản ánh của khách hàng, đến tháng 6-2018, Công ty cổ phần Sông Đà 1.01 có thông báo về việc chậm bàn giao căn hộ tại dự án Eco Green Tower Giáp Nhị. Tại văn bản này, Công ty cổ phần Sông Đà 1.01 đã xác nhận chậm bàn giao căn hộ tại dự án Eco Green Tower, đồng thời, cam kết bàn giao căn hộ chậm nhất là ngày 31-8-2018 và không chậm quá 90 ngày.
Tuy nhiên, đến nay đã quá thời hạn bàn giao nhà hơn cả năm nhưng khách hàng vẫn chưa được bàn giao căn hộ.
Tiềm ẩn nhiều rủi ro
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty Luật TNHH Đức An [Thanh Xuân, Hà Nội] cho biết, hình thức bán nhà hình thành trong tương lai tuy mang lại lợi ích cho các bên nhưng chứa đựng rất nhiều rủi ro, thế bị động thuộc về người mua khi bên bán vi phạm hợp đồng. Nhiều khách hàng không chịu tìm hiểu kỹ năng lực CĐT, kiểm tra pháp lý dự án đã vội vàng quyết định. Cũng có trường hợp tìm hiểu nhưng bị hoa mắt trước “ma trận” thông tin từ CĐT cũng như thị trường BĐS khiến người mua nhà không biết đâu mà lần.
Vì vậy, trước khi đặt bút ký hợp đồng, người mua nhà nên tham vấn ý kiến người có chuyên môn trước khi chọn mặt gửi vàng, tự bảo vệ mình trước khi chờ cơ quan công quyền phân xử. Thực tế, rất nhiều vụ việc tranh chấp giữa khách hàng và CĐT đã được giải quyết tại tòa án, buộc CĐT trả lại tiền, trả nhà, nhưng khâu thi hành án lại bế tắc và người dân lại rơi vào vòng luẩn quẩn: căng băng-rôn, tụ tập ở trụ sở nhà đầu tư, dự án, hay trụ sở cơ quan công quyền, gây mất trật tự và an ninh - xã hội.
Để hạn chế rủi ro trong quá trình giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, theo luật sư Hảo, khách hàng cần kiểm tra kỹ hồ sơ dự án của CĐT có đáp ứng đủ theo quy định pháp luật không. Cụ thể, giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng; giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Đặc biệt, người mua nhà phải tìm hiểu kỹ dự án có được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của CĐT đối với khách hàng hay không? Có như vậy, người mua nhà mới có thể thu lại được số tiền ứng trước cùng các khoản khác theo hợp đồng, trong trường hợp CĐT vi phạm thời hạn bàn giao.