| Những dãy nhà trọ kín khách thuê được được nhà đầu tư “săn đón” - Ảnh: PHƯƠNG NGA |
Cung không đủ cầu
Dạo quanh các trang mua bán nhà đất, nhan nhản thông tin rao bán dãy nhà trọ tại khu vực phía Tây TP.HCM và địa bàn tỉnh Long An. Các dãy trọ này gồm 6 - 18 phòng, diện tích mỗi phòng từ 12m2, giá thuê mỗi phòng 800.000 - 1,5 triệu đồng/tháng. Hằng tháng chủ nhà thu về 10 - 15 triệu đồng. Mỗi dãy phòng được bán lại với mức giá từ 750 triệu - 1,5 tỷ đồng/dãy.
Anh Lê Việt Khánh, nhân viên môi giới đất nền, nhà trọ khu vực Long An, Bình Chánh [TP.HCM], cho biết: “Các dãy trọ ở Bình Chánh, Bình Tân, Long An phần lớn là của cư dân do kẹt tiền hay chuyển nơi ở nên rao bán lại.
Ngoài ra, các nhà đầu tư cũng mua đất xây dãy trọ rồi bán lại cho nhà đầu tư khác để hưởng tiền chênh. Theo anh Khánh, các dãy nhà trọ này thường nằm gần khu công nghiệp, công nhân đã thuê kín. “Hiện khu vực Long An, huyện Bình Chánh của TP.HCM giá bán dãy trọ trung bình khoảng 1,2 tỉ đồng, rất nhiều khách hỏi mua”, anh Khánh khẳng định.
Gọi theo số điện thoại trên tin rao bán nhà trọ đường Nguyễn Văn Bứa [Hóc Môn], chủ nhân số điện thoại - anh Hùng - cho phóng viên hay: “Dãy trọ này đã bán rồi, hiện em còn một dãy ở huyện Bình Chánh có 6 phòng trọ diện tích 4.5 x 24m [108m2], giá 1 tỉ 550 triệu đồng…”. Khi được hỏi sao tin mới đăng hôm nay mà đã bán nhanh thế, anh Hùng cho biết: “Khu này dân gửi lại, rao bán là có khách hỏi ngay chị ơi, không có hàng mà bán ấy chứ!”.
Trao đổi vấn đề này, ông Trần Thanh Hoàn - giám đốc Công ty CP thương mại dịch vụ BĐS Phúc Thịnh [Tân Bình, TP.HCM] - cho rằng: “Thị trường mua đầu tư dãy trọ đang rất sôi động tại khu Tây TP.HCM và các huyện của tỉnh Long An. Những dãy trọ xây mới rồi bán lại đang hấp dẫn khách mua đầu tư, thậm chí không có sản phẩm để bán, cung không đáp ứng đủ cầu”.
Theo ông Hoàn, khu vực Long An thời gian qua mọc lên khá nhiều cụm khu công nghiệp như Tân Đô, Hải Sơn, Đức Hòa…, lượng công nhân đổ về đây nhiều là nguyên nhân khiến các dãy nhà trọ luôn trong tình trạng “hết phòng”. Vì thế, đầu tư phòng trọ đang mang lại giá trị thặng dư trung bình từ 5-10%/năm cho nhà đầu tư. “Giá bán mỗi dãy trọ cho thuê đã kín phòng vào 1,2 - 1,5 tỉ đồng. Theo tính toán, bỏ vốn đầu tư vào nhà trọ tăng 85 - 18%/năm, vẫn cao hơn lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng”, ông Hoàn phân tích.
Lo ngại pháp lý
Theo anh Khánh, các dãy nhà trọ bán tại khu vực Hóc Môn thường là giấy tờ viết tay, không có sổ hồng nên nhà đầu tư cũng khá e ngại vì rủi ro cao.
Lý giải điều này, anh Khánh cho hay đa số dãy nhà trọ này là của người dân tận dụng phần đất ở để xây nhà trọ kinh doanh nên sổ chủ quyền là sổ chung. Khi bán lại cho nhà đầu tư khác thì pháp lý duy nhất là tờ giấy viết tay chuyển nhượng. “Vì thế, mặc dù giáp ranh với tỉnh Long An nhưng giá bán các dãy nhà trọ ở Hóc Môn thấp hơn và khi chủ nhà ký gửi lại công ty bán ra cũng chậm hơn”, anh Khánh cho biết.
Ngoài ra, có trường hợp phần đất xây dựng phòng trọ vướng quy hoạch giải phóng mặt bằng của Nhà nước trước đó. Vì chưa giải tỏa ngay nên một số hộ gia đình đã xây phòng trọ cho công nhân thuê rồi sau đó rao bán lại. Theo anh Khánh, nếu nhà đầu tư không tỉnh táo, kỹ càng, rất dễ mua phải những khu trọ như này. Thực tế cho thấy thời gian qua, rất nhiều trường hợp người mua nhà đất giao dịch qua hợp đồng viết tay, “chờ dài cổ” vẫn không được cấp giấy chủ quyền.
Theo luật gia Nguyễn Văn Khôi [Văn phòng Luật sư VNG Việt Nam], theo quy định tại điểm a, mục 2.2, phần II nghị quyết 02/2014/NQ-HĐTP ngày 10-8-2004 của hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, trường hợp mua nhà đất bằng giấy viết tay là không hợp pháp. Nếu có tranh chấp mà các bên không tự thỏa thuận giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền.
PHƯƠNG NGA [batdongsan.com.vn]
Nhu cầu thuê nhà trọ rất lớn, doanh thu ổn định, khả năng tăng giá trị tài sản cao nhưng nếu đầu tư không đúng cách, chủ nhà có thể đối diện với thua lỗ.
Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, Phan Công Chánh cho biết, gần đây xu hướng mua đất kinh doanh phòng trọ cho thuê đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm do tính ổn định cao, tiềm năng lớn, nhưng bên cạnh đó cũng tiềm ẩn không ít rủi ro. Ông Chánh chia sẻ những điều được và mất từ kênh đầu tư này.
5 điều mất:
Thứ nhất: Mất thời gian. Khách thuê phân khúc này thường dành khoản ngân sách khiêm tốn, từ vài trăm nghìn đồng đến 1-2 triệu đồng một phòng mỗi tháng nên đầu tư mô hình này phải thu tiền lẻ hàng tháng. Ngoài ra, với người đóng tiền trễ hạn bạn phải mất thời gian thu tiền nhiều lần. Nếu chọn không đúng phân khúc, chẳng khác nào "thả gà ra đuổi", tiêu tốn rất nhiều thời gian để thu tiền về.
Thứ hai: Tiếp xúc với khách hàng phức tạp. Không phải người thuê phòng trọ nào cũng giống nhau. Có người sống lành mạnh nhưng cũng có những đối tượng thường xuyên nhậu nhẹt, gây rối, cãi lộn, đánh nhau. Thậm chí nếu thiếu kinh nghiệm sàng lọc khách thuê ngay từ đầu, bạn có thể gặp phải người thuê phòng trọ thuộc thành phần xấu, nguy hiểm. Khách thuê quá phức tạp có thể đe dọa đến việc vận hành chuỗi phòng trọ bị trục trặc, số phòng trống tăng lên.
Thứ ba: Mất công quản lý. Bạn phải chuẩn bị tinh thần đối diện với hàng tá việc vặt không tên: sửa điện nước, chống thấm, đăng ký tạm trú, định mức và chỉ số điện, nước, khách quên chìa khóa... Để kiểm soát tốt chuỗi phòng trọ cho thuê, đòi hỏi kỹ năng như một CEO. Từ tìm kiếm khách hàng, quản lý người thuê, điều hành nhân viên, quán xuyến đối tác, thăm hỏi xóm giềng đến làm việc với các cơ quan chức năng [công an, phòng cháy chữa cháy, tổ dân phố, liên ngành...]
Thứ tư: Mất tiền bạc. Bạn có thể sẽ thua lỗ hoặc mất nhiều tiền hơn kế hoạch dự phòng nếu không tính toán kỹ các khoản thu chi, tiết kiệm chi phí. Trong trường hợp phải vay ngân hàng, huy động vốn, áp lực tài chính rất lớn vì mô hình này chỉ thu tiền lẻ.
Thứ năm: Mất chi phí cơ hội. Thường thời gian để hoàn vốn cho mô hình đầu tư này kéo dài từ 5-10 năm. Điều đó có nghĩa là dòng vốn của bạn khó có thể dịch chuyển sang những kênh đầu tư khác. Bạn phải chấp nhận phóng lao theo lao mới bảo toàn được giá trị toàn bộ suất đầu tư.
Đầu tư kinh doanh phòng trọ nhiều tiềm năng nhưng vẩn có không ít rủi ro. Ảnh: H.T
5 điều được:
Thứ nhất: Nhu cầu lớn luôn có sẵn tại các thành phố lớn như TP HCM, Hà Nội. Với tốc độ tăng dân số nhanh [hàng năm tăng thêm trên 200.000 người], tốc độ đô thị hóa mạnh tạo nên một lượng nhu cầu về nhà ở rất lớn. Thị trường này sôi động, đa dạng nhiều phân khúc. Phòng bình dân [800.000 đến 1,5 triệu đồng một tháng]. Phòng cho thuê trung cấp [2-4 triệu] và phòng cho thuê cao cấp đầy đủ tiện nghi [từ 5 triệu trở lên]. Nhà đầu tư nghiên cứu và xác định rõ phân khúc mà mình muốn nhắm đến ngay từ đầu.
Thứ hai: Doanh thu ổn định hàng tháng. Bất chấp điều kiện lên xuống của thị trường bất động sản, hàng tháng một nhà đầu tư phòng cho thuê lúc nào cũng thu được dòng tiền đều đặn.
Thứ ba: Kênh trú ẩn an toàn. Chuỗi phòng trọ cho thuê được xem là một hình thức đầu tư ít rủi ro vì tránh mất giá đồng tiền, chống được lạm phát và có sức đề kháng tốt ngay cả khi thị trường bất động sản gặp khó khăn.
Thư tư: Cơ hội gia tăng giá trị bất động sản. Từ chuỗi phòng trọ cho thuê, bên cạnh dòng tiền thu về hàng tháng, giá trị bất động sản [đặc biệt là đất] cũng sẽ gia tăng theo thời gian.
Thứ năm: Được những trải nghiệm thực tế nhất về đầu tư bất động sản. Đó là những trải nghiệm vô giá [như nhận định thị trường, sàng lọc người thuê, quản lý bất động sản, xử lý thủ tục pháp lý...] mà không có bất kỳ ai có thể dạy được cho một nhà đầu tư bất động sản cá nhân. Những trải nghiệm đó sẽ giúp họ có một góc nhìn sát sao, thực tiễn và vững chắc trước khi tiến hành những thương vụ đầu tư kế tiếp.
Vũ Lê ghi
Dạo quanh các trang mua bán nhà đất, “nhan nhản” thông tin rao bán dãy nhà trọ tại khu vực phía Tây Tp.HCM và địa bàn tỉnh Long An. Các dãy trọ này gồm 6 – 18 phòng, diện tích mỗi phòng từ 12m2, giá thuê mỗi phòng khoảng 800 ngàn – 1,5 triệu đồng/tháng. Hàng tháng chủ nhà thu về khoảng 10 – 15 triệu đồng. Mỗi dãy phòng được bán lại với mức giá khoảng từ 750 triệu – 1.5 tỷ đồng/dãy.
Anh Lê Việt Khánh, nhân viên môi giới đất nền, nhà trọ khu vực Long An, Bình Chánh [Tp.HCM] cho biết: “Các dãy trọ ở Bình Chánh, Bình Tân, Long An đa phần là của cư dân do kẹt tiền hay chuyển nơi ở nên rao bán lại. Ngoài ra, các nhà đầu tư cũng mua đất xây dãy trọ rồi bán lại cho nhà đầu tư khác để hưởng tiền chênh. Theo anh Khánh, các dãy nhà trọ này thường nằm gần khu công nghiệp, công nhân đã thuê kín. “Hiện khu vực Long An, huyện Bình Chánh của Tp.HCM giá bán dãy trọ trung bình vào khoảng 1.2 tỷ đồng, rất nhiều khách hỏi mua”, anh Khánh khẳng định.
Những dãy nhà trọ kín khách thuê được được nhà đầu tư “săn đón”. Ảnh: Phương Nga
Gọi theo số điện thoại trên tin rao bán nhà trọ đường Nguyễn Văn Bứa [Hóc Môn], chủ nhân số điện thoại – anh Hùng cho phóng viên hay: “Dãy trọ này đã bán rồi, hiện em đang còn một dãy ở huyện Bình Chánh có 6 phòng trọ diện tích 4.5 x 24m [108m2], giá 1 tỷ 550 triệu đồng…”. Khi được hỏi sao tin mới đăng hôm nay mà đã bán nhanh thế, anh Hùng cho biết: “Khu này dân gửi lại, rao bán là có khách hỏi ngay chị ơi, không có hàng mà bán ấy chứ!”
Trao đổi vấn đề này, ông Trần Thanh Hoàn – Giám đốc Công ty CP Thương mại Dịch vụ BĐS Phúc Thịnh [Tân Bình, Tp.HCM] cho rằng: “Thị trường mua đầu tư dãy trọ đang rất sôi động tại khu Tây Tp.HCM và các huyện của tỉnh Long An. Những dãy trọ xây mới rồi bán lại đang hấp dẫn khách mua đầu tư, thậm chí không có sản phẩm để bán, cung không đáp ứng đủ cầu”.
Theo ông Hoàn, khu vực Long An thời gian qua mọc lên khá nhiều cụm khu công nghiệp như Tân Đô, Hải Sơn, Đức Hòa… lượng công nhân đổ về đây nhiều là nguyên nhân khiến các dãy nhà trọ luôn trong tình trạng “hết phòng”. Vì thế, đầu tư phòng trọ đang mang lại giá trị thặng dư trung bình từ 5-10%/năm cho nhà đầu tư. “Giá bán mỗi dãy trọ cho thuê đã kín phòng vào khoảng 1,2 – 1,5 tỷ đồng. Theo tính toán, bỏ vốn đầu tư vào nhà trọ tăng từ 8.5 – 18%/năm, vẫn cao hơn lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng”, ông Hoàn phân tích.
Ông Hoàn cho biết thêm, nhà trọ rao bán tại khu vực Bình Chánh [Tp.HCM] chiếm 50% nguồn cung thị trường nhà trọ của cả khu vực phía Nam và Tây Tp.HCM. Sức hút của nhà trọ khu vực Bình Chánh là bởi đây là cửa ngõ chính mà cư dân lao động di chuyển về cụm khu công nghiệp ở Bình Tân, Hóc Môn, Q.6 và tỉnh Long An. Cũng theo ông Hoàn, hiện nay có rất nhiều DN có dịch vụ mua bán dãy trọ kiêm quản lý phòng trọ cho khách mua. Những trường hợp này khách mua phải trả chi phí quản lý cho công ty theo tỷ lệ 20:80 [công ty 20%, chủ nhà 80%] sau khi đã trừ lợi nhuận.
Lo ngại pháp lý
Theo anh Khánh, các dãy nhà trọ bán tại khu vực Hóc Môn thường là giấy tờ viết tay, không có sổ hồng nên nhà đầu tư cũng khá e ngại vì rủi ro cao.
Lý giải điều này, anh Khánh cho hay đa số các dãy nhà trọ này là của người dân tận dụng phần đất ở để xây nhà trọ kinh doanh nên sổ chủ quyền là sổ chung. Khi bán lại cho nhà đầu tư khác thì pháp lý duy nhất là tờ giấy viết tay chuyển nhượng. “Vì thế, mặc dù giáp ranh với tỉnh Long An nhưng giá bán các dãy nhà trọ ở Hóc Môn thấp hơn và khi chủ nhà ký gửi lại công ty bán ra cũng chậm hơn”, anh Khánh cho biết.
Ngoài ra, có trường hợp phần đất xây dựng phòng trọ vướng quy hoạch giải phóng mặt bằng của nhà nước trước đó. Vì chưa giải tỏa ngay nên một số hộ gia đình đã xây phòng trọ cho công nhân thuê rồi sau đó rao bán lại. Theo anh Khánh, nếu nhà đầu tư không tỉnh táo, kỹ càng, rất dễ mua phải những khu trọ như này. Thực tế cho thấy, thời gian qua, rất nhiều trường hợp người mua nhà đất giao dịch qua hợp đồng viết tay, “chờ dài cổ” vẫn không được cấp giấy chủ quyền.
Theo luật gia Nguyễn Văn Khôi [Văn phòng Luật sư VNG Việt Nam], theo quy định tại điểm a, Mục 2.2, phần II Nghị quyết 02/2014/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội Đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, trường hợp mua nhà đất bằng giấy viết tay là không hợp pháp. Nếu có tranh chấp mà các bên không tự thỏa thuận giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền.
Phương Nga
[Theo Tuổi trẻ Online]