Từ khóa liên quan số lượng
Câu hỏi ngày hỏi
Ngày hỏi:13/01/2021
Ba tôi được cấp chung sổ đỏ gồm cả đất vườn, ao và đất ở trong cùng 1 cuốn tổng diện tích 750m2 ngày 01/02/2003. Tuy nhiên bây giờ ba tôi muốn rạch ròi đất ở riêng đất vườn, ao riêng thì ba tôi thực hiện thủ tục nào? Nhờ luật sư hướng dẫn cách thực hiện.
Nội dung này được Ban biên tập Thư Ký Luật tư vấn như sau:
-
Căn cứ quy định tại Điểm b Khoản 5 Điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì:
Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây mà người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này nhưng diện tích đất ở chưa được xác định theo quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 103 của Luật Đất đai, Khoản 3 Điều này và chưa được xác định lại theo quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản 1 Điều 45 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003, nay người sử dụng đất có đơn đề nghị xác định lại diện tích đất ở hoặc khi Nhà nước thu hồi đất thì diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 103 của Luật Đất đai và Khoản 3 Điều này; hộ gia đình, cá nhân không phải nộp tiền sử dụng đất, được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với diện tích đã được xác định lại là đất ở.
Theo quy định này, hộ gia đình, cá nhân có quyền yêu cầu xác định lại diện tích đất ở đã được cấp sổ đỏ trong trường hợp thửa đất đã được cấp sổ trước ngày 01/7/2014 mà tại thời điểm cấp sổ có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng là cấp chung cho cả đất vườn, ao. Tức là diện tích đất ở tại thời điểm cấp sổ đỏ chưa được xác định cụ thể là bao nhiêu m2, trong sổ đỏ chỉ ghi tổng diện tích đất trong đó có cả đất ở, đất vườn, ao.
Về hồ sơ, thủ tục, căn cứ quy định tại Khoản 6 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT thì:
Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục xác định lại diện tích đất ở cho hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Nơi nộp hồ sơ: nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Lưu ý: Trong trường hợp thực hiện xác định lại diện tích đất ở, hộ gia đình, cá nhân không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trân trọng!
Diện tích thửa đất khác so với Giấy chứng nhận đã cấp [Sổ đỏ, Sổ hồng] không phải là chuyện hiếm. Có nhiều nguyên nhân dẫn tới sự khác nhau đó, có thể do đo đạc sai hoặc do lấn, chiếm hoặc do bị lấn, chiếm… Lường trước được điều đó, Luật Đất đai đã quy định rõ cách xử lý.
Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
…”.
Như vậy, diện tích thửa đất thực tế nhỏ hơn so với Giấy chứng nhận được chia thành 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế khi cấp đổi Giấy chứng nhận.
Nếu thuộc trường hợp này thì người sử dụng đất cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi theo diện tích đo đạc thực tế [thủ tục cấp đổi được nêu rõ ở phần sau].
Trường hợp 2: Ranh giới thửa đất đang sử dụng có thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì nguyên nhân có thể do người sử dụng đất liền kề lấn, chiếm.
Khi thuộc trường hợp này, người sử dụng đất có quyền yêu cầu xác định lại ranh giới thửa đất. Trường hợp có tranh chấp thì tự hòa giải, nếu hòa giải không thành thì gửi đơn đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tổ chức hòa giải. Nếu hòa giải tại xã, phường, thị trấn không thành thì nộp đơn khởi kiện tại Tòa án.
Xem thêm: Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai
>> Tổng đài tư vấn miễn phí về đất đai của LuatVietnam 1900.6199
Thủ tục cấp đổi Sổ đỏ để ghi theo diện tích thực tế
Căn cứ khoản 24 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, khi đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất mà diện tích thửa đất thực tế nhỏ hơn so với diện tích trên Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất được cấp đổi Giấy chứng nhận để xác định diện tích theo số liệu đo đạc thực tế.
* Hồ sơ đề nghị cấp đổi
Khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
- Đơn đề nghị cấp đổi theo Mẫu số 10/ĐK;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp [Sổ đỏ, Sổ hồng].
* Trình tự, thủ tục cấp đổiBước 1: Nộp hồ sơ
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ đề nghị cấp đổi tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.
Cách 2: Không nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
- Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả các thủ tục hành chính thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Thông thường sẽ nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện nơi có đất [huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương].
- Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu địa phương chưa thành lập Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
- Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ [trong đó ghi ngày trả kết quả].
Bước 3. Giải quyết yêu cầu
Bước 4: Trả kết quả
Nộp hồ sơ ở đâu thì trả kết quả tại đó và phải trao Giấy chứng nhận mới cho người sử dụng đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.
* Thời gian giải quyết: Không quá 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 17 ngày đối với xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
Trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày làm việc.
Lưu ý: Thời gian trên không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
* Lệ phí thực hiện: Mức thu lệ phí địa chính do Hội đồng nhân các tỉnh, thành quy định nên mức thu lệ phí sẽ khác nhau. Mặc dù mức thu khác nhau nhưng trên thực tế các tỉnh đều thu dưới 100.000 đồng.
Trên đây là cách xử lý khi diện tích đất nhỏ hơn so với Sổ đỏ. Để hiểu rõ hơn về trường hợp của mình, người dân hãy gọi ngay đến tổng đài tư vấn miễn phí về đất đai 1900.6199 của LuatVietnam.
>> Đất tăng thêm so với Sổ đỏ: Cách xử lý, thủ tục và tiền phải nộp
Theo khoản 1 Điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, xác định diện tích đất ở được áp dụng đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở, kể cả thửa đất trong và ngoài khu dân cư thuộc các trường hợp sau:
- Thửa đất hiện đang có nhà ở và vườn, ao.
- Thửa đất mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, 2 và 3 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có thể hiện nhà ở và vườn, ao nhưng hiện trạng đã chuyển hết sang làm nhà ở.
- Giấy tờ làm căn cứ xác định diện tích đất ở là giấy tờ ghi một hoặc nhiều mục đích nhưng trong đó có mục đích để làm nhà ở, đất ở hoặc thổ cư.
Cách xác định diện tích đất ở khi cấp Sổ đỏ
* Thửa đất hình thành trước ngày 18/12/2020
Theo khoản 2 Điều 103 Luật Đất đai năm 2013, đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18/12/1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, 2 và 3 Điều 100 Luật Đất đai thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.
Nếu trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất chưa ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị theo quyết định của UBND cấp tỉnh.
* Thửa đất hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004
Căn cứ khoản 3 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.
Nếu giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 mà không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:
- UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình.
- Diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương nếu diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương.
- Diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất nếu thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương.
* Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Khoản 5 Điều 103 Luật Đất đai năm 2013 quy định trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được xác định theo 02 trường hợp sau:
Trường hợp 1: Đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993
- UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình.
- Nếu diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương.
- Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.
Trường hợp 2: Đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15/10/1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân theo quyết định của UBND cấp tỉnh.
Lưu ý: Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở thì được xác định theo mục đích hiện trạng đang sử dụng. Nếu người sử dụng đất đề nghị công nhận là đất ở thì được cấp Giấy chứng nhận và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính [phải nộp tiền].
Trên đây là cách xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao khi cấp Sổ đỏ. Để biết hồ sơ, trình tự, thủ tục làm Sổ đỏ hãy xem tại hướng dẫn chi tiết thủ tục làm Sổ đỏ.