Mua nhà ở hình thành trong tương lai mang lại nhiều rủi ro cho người mua nhà, do đó pháp luật đưa ra quy định về việc mua nhà trong tương lai nhằm bảo vệ lợi ích của người mua nhà đối với đối tượng giao dịch chưa hình thành này. Thông qua bài viết sau đây, Công ty Luật Long Phan PMT sẽ trình bày những nội dung cơ bản của pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
>>Xem thêm: Đăng Ký Giao Dịch Bảo Đảm Tài Sản Hình Thành Trong Tương Lai
Quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
Theo Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai là quyền của chủ đầu tư dự án bất động sản. Chủ đầu tư dự án có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
Để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh cần đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, …;
- Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
- Trước khi bán, chủ đầu tư phải có văn bản THÔNG BÁO cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
>>>Xem thêm: Thủ tục giao kết hợp đồng mua bán nhà đất
Bảo lãnh của ngân hàng đối với dự án nhà ở hình thành trong tương lai
Căn cứ theo Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
- Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
- Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh và phải được lập thành hợp đồng.
- Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.
- Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.
- Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm HOÀN LẠI số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
Bảo lãnh ngân hàng đối với dự án nhà ở hình thành trong tương lai
>>>Xem thêm: Cách xử lý khi nhà thầu vi phạm hợp đồng không bàn giao nhà đúng thời hạn
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng
Bên cạnh một số quyền và nghĩa vụ cơ bản, người mua nhà ở hình thành trong tương lai còn có quyền và nghĩa vụ khác như: việc thanh toán hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định cụ thể hơn và bên mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.
Thanh toán trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần:
- Không quá 30% giá trị hợp đồng đối với lần đầu,
- Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng;
Lưu ý: trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Khi bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì:
- Bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng;
- Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua.
Quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà
Bên cạnh một số quyền cơ bản, các bên còn có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
- Bên mua có quyền yêu cầu bên bán “cung cấp thông tin về tiến độ” đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;
- Bên bán có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua kiểm tra thực tế tại công trình.
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là quyền của bên mua được quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:
- Bên mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có XÁC NHẬN của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.
- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Lưu ý: Việc chuyển nhượng hợp đồng không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Công việc luật sư tư vấn hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai
Với đội ngũ Luật sư giàu kinh nghiệm thực tiễn và có kiến thức chuyên môn cao, Công ty Luật Long Phan PMT sẽ tư vấn cũng như hỗ trợ quý khách hàng về các vấn đề pháp lý liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể như sau:
- Tư vấn chi tiết, giải thích cụ thể quy định của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
- Hỗ trợ khách hàng thực hiện các thủ tục mua nhà ở hình thành trong tương lai.
- Hỗ trợ giải quyết khi có tranh chấp phát sinh.
- Dự liệu các rủi ro pháp lý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.
- Đại diện cho khách hàng thực hiện các thủ tục pháp lý thông qua ỦY QUYỀN.
- Tham gia TỐ TỤNG bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng tại Tòa .
Trên đây là bài viết về quy định pháp luật về mua nhà ở hình thành trong tương lai. Nếu quý đọc giả còn thắc mắc gì hay cần được tư vấn về trường hợp cụ thể của mình, hãy liên hệ với chúng tôi qua HOTLINE 1900.63.63.87 hoặc qua Luật sư Nhà đất để được tư vấn luật đất đai chi tiết. Xin cảm ơn.
Thế nào là nhà ở hình thành trong tương lai?
Trong hệ thống pháp luật Việt Nam không đưa ra quan niệm thế nào là bất động sản [BĐS] hình thành trong tương lai. Nhưng từ quy định về tài sản hình thành trong tương lai và BĐS thì có thể khái quát, BĐS hình thành trong tương lai là BĐS chưa được hình thành hoặc BĐS đã hình thành những chủ thể xác lập quyền sở hữu đối với BĐS sau thời điểm xác lập giao dịch. Cụ thể.
Theo Điều 105 và 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản [BĐS] và động sản. BĐS và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”.
Theo đó, tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch.
Còn tài sản hình thành trong tương lai bao gồm, tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.
Như vậy, BĐS và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa hình thành hoặc tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch. Nhà ở cũng có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.
Theo Khoản 1 và khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 nêu:
Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Khoản 5 Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/ 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở quy định việc xác định nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:
Nhà ở có sẵn là nhà ở đã có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng [nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng] thì phải đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy [nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy];
Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở không đáp ứng điều kiện quy định đối với nhà ở có sẵn nêu trên.
Từ các quy định nêu trên có thể thấy, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng [nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng] thì chưa đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy [nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy].
Nghĩa vụ thanh toán hợp đồng của khách hàng
Nghĩa vụ thanh toán là một nghĩa vụ bắt buộc khi các bên tham gia vào một gia dịch dân sự nào đó. Và đối với hoạt động kinh doanh BĐS hình thành trong lương lai cũng vậy. Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã quy đinh rất cụ thể về việc Thanh toán trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai.
Tại Điều 57 của Luật kinh doanh BĐS quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai:
Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng BĐS nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.
Như vậy, theo quy định thì việc thanh toán mua nhà hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần và lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Do đó, bạn lưu ý khi ký hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai cần kiểm tra trình tự thanh toán nêu trên.
Quy định bắt buộc thanh toán làm nhiều đợt là hợp lý và không vi phạm quyền tự định đoạt của các bên trong hợp đồng bởi nghĩa vụ thanh toán của bên mua trong quan hệ này phát sinh khi đối tượng mua bán chưa hình thành trên thực tế, nếu thanh toán một lần thì dễ nảy sinh vấn đề chiếm dụng vốn của chủ đầu tư.
Nghĩa vụ thanh toán là nghĩa vụ căn bản nhất của bên mua, thuê mua BĐS, bởi vậy, vấn đề thanh toán đúng tiến độ và phạt vi phạm hợp đồng trong trường hợp thanh toán không đúng tiến độ đã được thỏa thuận là một nội dung quan trọng luôn được chủ đầu tư quy định cụ thể trong hợp đồng mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai.