Mua đất dự án bao lâu có sổ

Tin liên quan:
<< Giấy tờ nhà đất và thủ tục liên quan khi mua nhà đất
<< Thủ tục pháp lý và các lưu ý quan trọng khi mua đất dự án
<< Các rủi ro và giải pháp đảm bảo an toàn khi mua đất dự án

Mua đất dự án chưa có sổ đỏ nên hay không? Là thắc mắc của rất nhiều bạn đọc gửi đến cho Bắc Vân Phong Land. Việc mua đất dự án chưa có sổ đỏ sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu như các bạn không hiểu rõ về luật nhà đất. Sau đây là 1 chia sẻ của bạn đọc và được đội luật sư của Bắc Vân Phong Land tư vấn.

1. Có nên mua đất dự án chưa có sổ đỏ?

Thưa luật sự, hiện tại tôi có sở hữu một lô đất thuộc dự án GV của công ty BĐS. Mảnh đất này nằm trong khu liền kề và chưa có sổ đỏ, theo như bên bán cho tôi hay rằng sau 8 tháng mới xuất sổ đỏ do hiện nay công ty đang trong quá trình làm thủ tục. Một lý do khác họ đưa ra chính là UBND của Tỉnh vẫn chưa cấp sổ đỏ cho liền kề này vì UBND yêu cầu họ phải hoàn tất các hạng mục hạ tầng thì mới tiến hành giao sổ đỏ. Tuy nhiên thêm một nghi vấn khiến tôi phân dân là các khu liền kề khác trong dự án đã có sổ đỏ.

Theo như hợp đồng, bên mua là tôi phải trả trước 70% giá trị lô đất, sau khi có sổ đỏ sẽ thanh toàn 30% còn lại, nếu 8 tháng sau vẫn chưa có sổ đỏ thì bên bán sẽ chịu lãi suất ngân hàng của số tiền tôi thanh toán trước. Do đó tôi rất phân vân việc mua đất dự án chưa có sổ đỏ.

mua đất chưa có sổ đỏ

Xin cho tôi hỏi: Việc mua bán như vậy có đúng với quy định pháp luật không? Trong hợp đồng có cần lưu ý có đúng với quy định pháp luật không? Trong hợp đồng có cần lưu ý vấn đề nếu sau 8 tháng chưa xuất sổ đỏ thì bên mua có thể đòi lại tiền được hay không?

2. Luật sư trả lời

• Xin trả lời câu hỏi của bạn như sau về vấn đề mua đất dự án chưa có sổ đỏ thì vẫn đúng theo quy định của pháp luật, tuy nhiên Bắc Vân Phong Land xin khuyên là nên cân nhắc thật kỹ về pháp lý và chủ đầu tư khi mua vì sẽ ẩn chứa rất nhiều rủi ro và rắc rối sau này nếu bạn không cẩn thận trong khâu hợp đồng cũng như nếu bạn không quá rành về luật nhà đất. Bạn mua lô đất của một công ty BĐS, điều tiên quyết để đảm bảo an toàn về mặt kiện tụng pháp lý hợp đồng ký kết phải là hợp đồng thương mại hoặc hợp đồng mua bán. Vì hiện nay có rất nhiều dự án lách luật dưới hình thức hợp đồng góp vốn, cho vay có lãi suất hay đặc biệt là vi bằng (chúng tôi sẽ giải thích thêm ở sau). Hãy nên cẩn thận trước khi đặt bút kí hợp đồng và chuyển tiền cọc.
• Về phần thứ hai, theo như hợp đồng nếu bên bán sau 8 tháng vẫn chưa có sổ đỏ thì bên bán sẽ chịu lãi số tiền đã cọc bằng lãi ngân hàng. Theo luật thương mại quy định về vi phạm hợp đồng đối với hợp đồng thương mại thì mức phạt không được vượt quá 8% giá trị phần nghĩa vụ vi phạm. Do bạn không cung cấp 70% giá trị lô đất là bao nhiêu và lãi ngân hàng là bao nhiêu nên chúng tôi khó xác định được số tiền vi phạm có quá 8% hay không. Nếu số tiền vượt quá 8% nghĩa vụ bị vi phạm thì hợp đồng này không đúng quy định pháp luật và ngược lại.
• Trong trường hợp bạn muốn lấy lại số tiền đặt cọc sau 8 tháng thì trong quá trình làm hợp đồng chuyển nhượng (hợp đồng mua bán) cần có điều khoản thể hiện rõ ràng. Hợp đồng phải được lập bằng văn bản và phải được công chứng tại UBND xã, phường, văn phòng công chứng…

P/s 1: Những văn bản được luồn lách dưới hình thức hợp đồng góp vốn, hay cho vay có lãi suất sẽ thường được rất nhiều công ty lớn BĐS đem ra đảm bảo với khách hàng. Tuy nhiên, bản chất của những hợp đồng này là huy động vốn để cho chủ đầu tư dự án thực hiện việc xây dựng nhà ở, condotel, chung cư, nhà phố liền kề, phát triển cơ sở hạ tầng … theo đúng tiến độ cam kết. Trước khi thực hiện ký kết những văn bản này, quý khách cần nên tìm hiểu thật kỹ về chủ đầu tư, đơn vị phát triển dự án có tin tưởng được hay không? Nguồn gốc ntn? Tài sản vốn vay của chủ đầu tư có minh bạch, có vận hành tốt về mặt tài chính hay không? Trước đây đã thực hiện thành công những dự án nào?

P/s 2: Văn bản vi bằng là khái niệm có vẻ tương đối mới. Chúng tôi xin giải thích thêm để mọi người được hiểu rõ. Vi bằng được hiểu đơn giản là một văn bản chứng minh một hoạt động mua bán, cho tặng được đảm bảo bởi bên thứ 3 có ghi lại bằng hình ảnh hoặc video. Vi bằng chỉ có đảm bảo về mặt hành vi, hoạt động đó có diễn ra và không có ý nghĩa về pháp lý khi thực hiện quyền sở hữu cũng chuyển nhượng nhà đất. Đây là một loại văn bản hết sức nguy hiểm nhiều chủ đầu tư xấu lợi dụng “vi bằng” đã lừa đảo rất nhiều khách hàng. Số lượng “phốt” nhiều nhiều không kể. Do đó quý khách cần nên tránh xa loại hợp đồng này khi mua bán nhà đất.

Vừa rồi chúng tôi đã giúp bạn giải đáp thắc mắc mua đất dự án chưa có sổ đỏ nên hay không? Hi vọng rằng bạn hãy cân nhắc thật kỹ quyết định của mình.

Nếu bạn quan tâm dự án đất mặt biển để đầu tư nghỉ dưỡng sinh thái, pháp lý đã có sổ đỏ riêng từng nền  thì đây là dự án đáp ứng các tiêu chí an toàn về mặt pháp lý: Dự án Điệp Sơn Island – BĐS Sinh Thái và Xu Hướng tiếp theo của ngành DU LỊCH.

Đất sổ đỏ 50 năm là gì? Cách chuyển từ đất 50 năm sang đất ở lâu dài? Đất có thời hạn sử dụng 50 năm có chuyển sang đất thổ cư được không? Quy định mới nhất về loại đất 50 năm?

Tóm tắt câu hỏi:

Mình muốn hỏi luật sư về thời hạn sử dụng của tầng 1 dịch vụ của chung cư. Hiện tại trên thị trường có bán nhiều về tầng 1 thông với tầng 2 của khối đế chung cư (shophouse). Theo như đội ngũ tư vấn bán hàng thì sổ đỏ được cấp là 50 năm. Nhưng sau này khi hết 50 năm thì sẽ được gia hạn vì chưa có trường hợp nào mà nhà nước thu hồi khi hết thời hạn sổ đỏ. Do đó tôi muốn hỏi luật sư theo luật hiện hành thì khi hết hạn sử dụng của shophouse đó thì có được gia hạn hay không hay chỉ hết 50 năm phải trả cho nhà nước? Cám ơn luật sư nhiều.

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật đất đai – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật Nhân Hòa.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty Luật Nhân Hòa. Với thắc mắc của bạn, chúng tôi xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Luật đất đai năm 2013

Luật đầu tư năm 2014

2. Nội dung tư vấn:

Theo thông tin bạn cung cấp thì hiện nay bạn đang muốn xác định thời hạn sử dụng của tầng 1 dịch vụ của chung cư, hay của shophouse theo quy định của pháp luật về cấp Sổ đỏ – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của công trình này. Để giải đáp vấn đề này của bạn cần xem xét các phương diện sau:

Trước hết, shophouse là loại hình công trình kết hợp giữa nhà ở và cửa hàng kinh doanh thương mại, còn được gọi với tên gọi khác là nhà phố thương mại. Loại hình này được hình thành do nhu cầu của thị trường và được đề xuất, xây dựng tại một số địa phương như thành phố Hà nội, thành phố Hồ Chí Minh. 

Tuy nhiên, hiện nay khái niệm Shophouse (nhà phố thương mại) chưa được đề cập và chưa có quy định cụ thể trong các văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đầu tư.

Mặc dù vậy, dựa trên những thông tin bạn cung cấp thì phần công trình shophouse (nhà phố thương mại) này là phần tầng 1 dịch vụ này của một chung cư. Để có thể kết hợp kinh doanh thương mại cũng kết hợp để ở thì khu chung cư này phải là chung cư được xây dựng trong dự án kinh doanh, thương mại, kết hợp để ở. 

Căn cứ theo quy định tại Điều 43 Luật đầu tư năm 2014 thì chủ đầu tư khi đầu tư xây dựng, thực hiện dự án nếu thực hiện trong khu kinh tế thì thời gian hoạt động của dự án đầu tư là không quá 70 năm, còn trường hợp hoạt động của dự án đầu tư ngoài khu kinh tế thì không quá 50 năm. Khi thực hiện một dự án đầu tư, thì chủ đầu tư sẽ được nhà nước cho thuê đất, giao đất với một thời hạn nhất định. 

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật đất đai năm 2013 thì:

“Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn

…

3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này

….”

Căn cứ theo quy định tại Điều 43 Luật đầu tư năm 2014, khoản 3 Điều 126 Luật đất đai năm 2013 thì dự án xây dựng đầu tư nhà ở thương mại, kinh doanh dịch vụ kết hợp để ở ngoài khu kinh tế thì thường có thời hạn 50 năm. Do vậy khi chung cư này được xây dựng theo dự án này thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án. 

Xem xét trong trường hợp của bạn, bạn dự định mua, nhận chuyển nhượng phần tầng 1 của Tòa nhà chung cư, hoặc phần công trình nhà phố thương mại của một căn hộ chung cư. Mặc dù trong quy định của pháp luật không quy định cụ thể về khái niệm nhà phố thương mại (shophouse), tuy nhiên, dựa trên cách hiểu về khái niệm này thì phần công trình bạn dự định mua, thuê mua, nhận chuyển nhượng sẽ vừa có sự kết hợp giữa mục đích để ở, và mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ.

Trong trường hợp này, khi bạn mua, thuê mua, nhận chuyển nhượng phần công trình này thuộc chung cư được xây dựng theo dự án kinh doanh nhà ở này thì bạn vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và công trình khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, do có mục đích kinh doanh, thương mại dịch vụ nên phần công trình này sẽ không được xác định với mục đích lâu dài như đối với người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, mà chỉ được quyền sở hữu công trình, quyền sử dụng đất theo thời hạn giao đất cho chủ đầu tư, theo thời hạn thực hiện dự án.

Khi hết thời hạn, nếu bạn vẫn có nhu cầu sử dụng thì vẫn được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất. Trường hợp bạn không có nhu cầu sử dụng đất, hoặc không được xem xét gia hạn sử dụng đất thì sẽ bị thu hồi đất theo quy định tại Điều 65 Luật đất đai năm 2013. 

Như vậy, dựa trên những căn cứ nêu trên, thì thời hạn sử dụng đối với phần công trình tầng 1 của nhà chung cư mà bạn dự định nhận chuyển nhượng, mua để ở kết hợp kinh doanh sẽ chỉ có thời hạn giao đất, cho thuê đất của chủ đầu tư theo dự án nhà chung cư này và tối đa không quá 50 năm. Bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất này với thời hạn sử dụng đất của công trình này theo thời hạn giao đất của chủ đầu tư. 

Khi hết thời hạn sử dụng phần tầng 1 – nhà phố thương mại mà bạn nhận chuyển nhượng thì tùy thuộc vào nhu cầu sử dụng của bạn, thì cơ quan có thẩm quyền có thể quyết định việc gia hạn hoặc không gia hạn thời hạn sử dụng đất cho bạn. Trường hợp bạn không có nhu cầu sử dụng, hoặc không được gia hạn thời hạn sử dụng đất thì phần diện tích tầng 1 – nhà phố thương mại này có thể bị thu hồi theo quy định của pháp luật.

Trên đây là một số chia sẻ của Luật sư, mọi yêu cầu hỗ trợ quý vị hãy liên hệ tổng đài tư vấn pháp luật 0915.27.05.27 của chúng tôi. Công ty luật Nhân Hòa chuyên dịch vụ luật sư uy tín, tin cậy đảm bảo giải quyết mọi vướng mắc bạn gặp phải.

Công ty Luật Nhân Hòa

Địa chỉ: 02 Hiệp Bình, phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức, Tp.HCM

Email:

Hotline: 0915. 27.05.27

Trân trọng!