Khi có nhu cầu chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng nhà đất, khách hàng cần đặc biệt lưu ý đến quá trình thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng, thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng. Sau đây là 06 điều cần lưu ý khi thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng và công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất:
- Phải có hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng, chứng thực thì mới có thể sang tên
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT thì hồ sơ đăng ký biến động đất đai khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bao gồm:
– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.
– Bản gốc Giấy chứng nhận [Sổ hồng, Sổ đỏ] đã cấp.
Trong đó, theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất [ tức chỉ chuyển nhượng đất], quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất [chuyển nhượng cả đất và nhà] phải được công chứng hoặc chứng thực.
- Ai sẽ phải trả chi phí công chứng, chứng thực?
Không có quy định pháp luật bắt buộc bên bán hay bên mua phải thanh toán các chi phí này công chứng, chứng thực. Vì vậy, để lợi ích của mình được đảm bảo thì hai bên có quyền được thỏa thuận với nhau về việc bên nào đứng ra thanh toán.
Bên cạnh chi phí công chứng, chứng thực, việc thực hiện nghĩa vụ về thuế, phí liên quan cũng là một thỏa thuận quan trọng trong hợp đồng chuyển nhượng. Hai bên nên lưu ý vấn đề này để tránh tranh chấp về sau.
- Chứng thực hoặc công chứng đều có giá trị tương tự trong việc chuyển nhượng nhà, đất
Mặc dù giá trị pháp lý của việc công chứng và chứng thực là khác nhau, tuy nhiên khi làm thủ tục chuyển nhượng nhà, đất thì giá trị pháp lý của 02 thủ tục là tương tự nhau. Có nghĩa là bạn có thể chọn 1 trong 2 để làm minh chứng cho tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng.
- Công chứng, chứng thực ở đâu?
Một thông tin quan trọng nữa là địa điểm thực hiện việc công chứng, chứng thực. Nhiều người thắc mắc rằng phải thực hiện các thủ tục này tại nơi thường trú của bên bán, bên mua hay tại nơi có nhà đất. Để giải đáp thắc mắc này, chúng ta phải xem xét thẩm quyền của cơ quan, đơn vị thực hiện thủ tục.
Điều 42 Luật Công chứng 2014 có quy định như sau:
“Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”.
Điều này có nghĩa Công chứng viên chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành mà tổ chức hành nghề công chứng của họ đặt trụ sở. Chẳng hạn một văn phòng công chứng ở Vĩnh Phúc chỉ có thể thực hiện việc công chứng cho các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc chứ không được quyền công chứng cho một hợp đồng chuyển nhượng có đất ở tỉnh khác.
Đối với việc chứng thực theo quy định tại Nghị định 23/2015/NĐ-CP, thẩm quyền “Chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai” thuộc về Ủy ban nhân dân cấp xã, như vậy có thể hiểu việc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng sẽ chỉ có thể được thực hiện tại UBND cấp xã nơi có bất động sản.
- Trường hợp nhiều người cùng sở hữu quyền sử dụng đất
Trong trường hợp đất đứng tên hộ gia đình hoặc nhiều người cùng góp vốn đứng tên trên “sổ đỏ, sổ hồng” cần lưu ý:
– Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.
Hướng dẫn trường hợp này, Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định “người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”
– Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.
- Thời hạn đăng ký biến động thay đổi chủ sử dụng đất kể từ ngày ký kết hợp đồng chuyển nhượng là 30 ngày
Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế”
luathungphuc.vn
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
Như vậy, các bên có quyền lựa chọn công chứng hoặc chứng thực hợp đồng về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
2. Nơi công chứng, chứng thực hợp đồng
* Nơi công chứng hợp đồng về nhà, đất
Điều 42 Luật Công chứng năm 2014 quy định phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản như sau:
“Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”.
Theo quy định trên, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở thì các bên phải công chứng tại tổ chức công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có bất động sản.
* Nơi chứng thực hợp đồng về nhà, đất
Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP, UBND xã, phường, thị trấn [gọi chung là cấp xã] có thẩm quyền và trách nhiệm chứng thực:
- Hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, gồm: Chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…
- Chứng thực hợp đồng, giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở được chứng thực tại UBND cấp xã nơi có nhà, đất.
3. Trường hợp không bắt buộc công chứng
* Hợp đồng về quyền sử dụng đất
Căn cứ điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, những hợp đồng về quyền sử dụng đất không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, gồm:
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
* Hợp đồng về nhà ở
Căn cứ khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, những giao dịch về nhà ở sau đây không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng:
- Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
- Hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
- Hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư.
- Hợp đồng góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức.
- Hợp đồng cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.
4. Ưu điểm và hạn chế của công chứng, chứng thực
Mặc dù người dân được lựa chọn công chứng hoặc chứng thực hợp đồng nhưng để lựa chọn phù hợp đối với từng trường hợp cụ thể cần xem xét ưu điểm, nhược điểm của công chứng và chứng thực.
| Tiêu chí | Công chứng | Chứng thực |
| Nội dung | Theo khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng năm 2014, công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng bằng văn bản. | Theo khoản 4 Điều 2 Nghị định 23/2015/NĐ-CP, UBND cấp xã chứng thực về: - Thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng. - Năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng. |
| Giá trị pháp lý | - Hợp đồng được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định. - Hợp đồng được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu. | - Hợp đồng được chứng thực có giá trị chứng cứ chứng minh về thời gian, địa điểm các bên đã ký kết hợp đồng; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng [không có giá trị chứng cứ chứng minh về nội dung, trừ thời gian, địa điểm hợp đồng chuyển nhượng]. |
| Ưu điểm, hạn chế | - Có giá trị pháp lý cao hơn: + Có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; + Hợp đồng có giá trị chứng cứ; + Những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng được công chứng không phải chứng minh. - Phí công chứng cao hơn. | - Chứng thực tại UBND cấp xã sẽ thuận lợi hơn cho người dân. - Phí chứng thực ít [50.000 đồng/hợp đồng]. - Hợp đồng được chứng thực không có giá trị chứng cứ. |
Trên đây là những điểm lưu ý về công chứng và chứng thực nhà đất. Mỗi hình thức đều có ưu điểm và hạn chế riêng; thông thường khi giá trị quyền sử dụng đất, giá trị nhà ở cao hoặc tránh rủi ro thì các bên lựa chọn công chứng.
>> Thủ tục sang tên Sổ đỏ: Toàn bộ những hướng dẫn mới nhất
Khắc Niệm