Có gì trong cửa hàng cho thị trường nhà ở Arizona? . [Ảnh tín dụng. Ra2 Studio/Adobe Stock]
Bạn có thích cưỡi hoang dã? . Chỉ cần tìm kiếm những dự đoán mới nhất của Arizona cho năm 2022 và đến năm 2023 và giữ chặt
Zonda Home đã công bố báo cáo thị trường tháng 11 cho Phoenix-Mesa-Chandler. Đối với những điểm mạnh của thành phố, Zonda cho biết, “Thành phố có lực lượng lao động đa dạng và đang phát triển. Tăng trưởng việc làm đã diễn ra mạnh mẽ trên tất cả các lĩnh vực và hiện có nhiều người được tuyển dụng hơn so với trước khi đại dịch bắt đầu. Điều này có thể giảm thiểu nguy cơ mất việc làm đáng kể tại địa phương trong trường hợp suy thoái kinh tế. ”
Mặt khác, nó nói thêm, “Khả năng chi trả vẫn là thước đo chính để tuân theo. Lãi suất thế chấp tăng đang ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả. Điều này cùng với những lo ngại về lạm phát khác đang làm giảm thu nhập khả dụng và làm suy yếu niềm tin của người tiêu dùng. ”
Kiểm tra nhiệt độ
Có một mô hình rõ ràng ở đây;
Nhưng liệu sức nóng đó có tiếp tục cháy đến cuối năm? . Tình trạng thiếu nhà ở trên toàn tiểu bang vẫn là một vấn đề trọng tâm và việc thiếu vật liệu sẵn có cũng cản trở những nỗ lực này. Steven Hensley, quản lý cấp cao tại Zonda Home, lưu ý rằng đây là một yếu tố quan trọng trong việc đẩy giá
“Xét về mức tăng giá nhà hàng năm, 30 phần trăm là một con số thái quá. Hãy tưởng tượng giá của bất cứ thứ gì tăng 30% trong một năm,” Hensley nói với AZBigMedia
Trevor Halpern, người sáng lập Khu dân cư Halpern tại North&Co, nói với AZBigMedia rằng số lượng nhà có sẵn vẫn còn thấp một cách đáng kinh ngạc
Halpern cho biết: “Nếu chúng tôi xem xét những ngôi nhà không có hợp đồng hoặc đang chờ xử lý, thì chúng tôi có khoảng 7.700 căn nhà hiện có. “Hai năm trước, chúng tôi có 14.000 và thời điểm này năm ngoái, chúng tôi có 8.700. Tồn kho tiếp tục xu hướng giảm. ”
Là bất động sản theo mùa là một điều?
Hãy nhớ rằng chúng ta đang bước vào một giai đoạn trong năm khi các ưu tiên chuyển sang kỳ nghỉ lễ sắp tới. Nhiều người không thích di chuyển trong thời gian này do thay đổi thời tiết hoặc các nhu cầu theo mùa khác. Ngoài ra còn có yếu tố di chuyển trẻ em trong năm học đối với những người có gia đình. Bây giờ, bạn có thể cho rằng thời tiết có thể có lợi cho Arizona trong trường hợp này, và bạn đã đúng - những chú chim tuyết muốn đổ xô đến các bang dễ chịu hơn khi tuyết bay ở phía đông bắc
Báo cáo Cromford là một phong vũ biểu tuyệt vời để kiểm tra thị trường khu vực. Báo cáo xếp hạng ngành dựa trên các điều kiện hiện tại. Đây là cách nó hoạt động. Khi cung và cầu cân bằng hoàn hảo, Báo cáo Cromford cho điểm 100. Nếu con số trên 100, đó là thị trường của người bán. Nếu nó dưới 100, đó là thị trường của người mua
Vào tháng 4, chỉ số thị trường của thành phố lớn nhất bang là 500, cho thấy số lượng người mua rất lớn so với số nhà có sẵn. Đến tháng 11 cùng năm, nó đã giảm xuống còn 345
Chúng ta có thể mong đợi nhiệt độ cho chi phí nhà ở sẽ hạ nhiệt hơn nữa dựa trên những thống kê này. Tính đến ngày 1 tháng 11, chỉ số thị trường ở mức 93. 9. Đó là một sự khác biệt khá lớn so với 18 tháng trước
Vì vậy, điều này có nghĩa là gì?
Dự đoán thị trường nhà ở Arizona cho nhà ở năm 2023
Giống như tất cả những thứ liên quan đến một số phỏng đoán, chúng tôi không biết những điều kiện thuận lợi này sẽ kéo dài bao lâu
Tuần này, Cục Dự trữ Liên bang đã thông qua đợt tăng lãi suất lần thứ tư liên tiếp với 3/4 điểm phần trăm như một phần trong cuộc chiến quyết liệt nhằm giảm lạm phát thiêu đốt đang gây khó khăn cho nền kinh tế Mỹ. Lần tăng quái vật mới nhất này đưa lãi suất cho vay chuẩn của ngân hàng trung ương lên một phạm vi mục tiêu mới là3. 75 phần trăm đến bốn phần trăm
Nếu nền kinh tế Mỹ rơi vào suy thoái, xu hướng thị trường chắc chắn sẽ theo sau. Morgan Stanley ban đầu dự đoán tăng trưởng cho năm tới nhưng sau đó đã thay đổi dự báo vào đầu tháng 10 năm 2022
Jim Egan, đồng giám đốc của Morgan Stanley tại U. S. Nghiên cứu sản phẩm chứng khoán hóa, trên podcast về nhà ở của Morgan Stanley
Bây giờ, họ đang dự đoán rằng mức tăng giá hàng năm sẽ giảm xuống mức âm vào năm 2023 và kết thúc năm ở mức âm ba phần trăm
“Ban đầu, chúng tôi dự báo tăng trưởng trở lại vào năm 2023, nhưng sự thay đổi đối với dự báo đang được chú ý nhiều nhất là chúng tôi đã tăng từ mức tăng trưởng 3% so với cùng kỳ năm ngoái vào tháng 12 năm 2023 xuống âm 3% so với cùng kỳ năm ngoái.
“Vì vậy, nếu tôi mua một ngôi nhà ngày hôm nay, nó có thể thấp hơn một năm kể từ bây giờ?
“Có,” Egan trả lời nhưng đã thêm những mặt tích cực và tiêu cực vào dự báo đó. Mặc dù điều đó sẽ khiến giá cả quốc gia giảm 7% so với mức hiện tại, nhưng tiêu đề tích cực là ngay cả khi giá nhà giảm từ hôm nay, điều đó chỉ đưa chúng ta trở lại tháng 1 năm 2022. Đó là 32% cao hơn so với thời điểm tháng 3 năm 2020. ”
Phân tích của Moody có vẻ băng giá cho năm 2023
Vì vậy, ai đủ điều kiện là một thị trường được định giá quá cao? . Theo tạp chí, 210 thị trường dễ bị tổn thương trước những đợt sụt giảm lớn này. Các thành phố từ bờ biển này sang bờ biển khác được bao phủ, từ Portland, Maine [được định giá cao hơn 33. 61 phần trăm], đến Duluth, Minnesota [được định giá cao hơn 26. 58 phần trăm] đến Santa Barbara, California [được định giá cao hơn 26. 64 phần trăm]
Có rất nhiều định giá quá cao xảy ra ở phía tây của đất nước. Las Vegas, Boise và Salt Lake City đều có trong danh sách
Bạn có muốn đoán một thành phố khác lọt vào danh sách không? . Nó [cùng với Mesa và Chandler] đứng ở vị trí khổng lồ 57. 47 phần trăm
Chúng ta hãy xem xét kỹ hơn toàn bộ Arizona
- Phoenix-Mesa-Chandler— Rick Palacios Jr. , giám đốc nghiên cứu và quản lý chính tại John Burns Real Estate Consulting, đã gọi nó là “đứa trẻ áp phích” cho hiệu ứng bùng nổ nhà ở do đại dịch và là một trong những khu vực đầu tiên chứng kiến giá giảm khi thị trường nhà ở điều chỉnh hướng đi của nó - như đã nêu ở trên
- Flagstaff ước tính được định giá cao hơn 65%
- Khu vực Lake Havasu City-Kingmanmetro ước tính được định giá cao hơn 60%
- Thung lũng Prescott ước tính được định giá cao hơn 51%
- Tucsonis được tính toán để được định giá cao hơn 34 phần trăm
Đợi đã - “hiệu ứng bùng nổ nhà ở do đại dịch năm 2022” là gì?
Sự bùng nổ đại dịch nhà ở, hay còn gọi là "bong bóng" như Fortune đề cập đến, là một tác động hai chiều do lãi suất thấp kỷ lục gây ra kết hợp với những người đột nhiên phát hiện ra rằng họ có thể làm việc ở bất cứ đâu. Đại dịch buộc hàng triệu người rời khỏi văn phòng và về nhà, nơi họ làm việc từ xa. Nhiều người tiếp tục làm như vậy hoặc đã bước vào giai đoạn hỗn hợp bao gồm việc dành một chút thời gian ở văn phòng, phần còn lại của công việc vẫn được xử lý tại nhà
Khi mọi người nhận ra rằng họ không còn phải sống ở một thành phố cụ thể vì mục đích công việc, một sự thay đổi lớn đã bắt đầu. Bạn có thể nhớ những câu chuyện từ thời kỳ đầu xảy ra đại dịch khi các thành phố như San Francisco và New York trải qua những cuộc di cư hàng loạt khi mọi người đổ xô đến những khu vực có giá cả phải chăng hơn. Hiện tượng làm việc tại nhà tạo ra một lượng lớn người mua. Tuy nhiên, không có đủ hàng tồn kho để duy trì nó — và khi cầu vượt cung, đó là công thức hoàn hảo để giá tăng chóng mặt
Bùng nổ vs. bong bóng
Vậy, do đâu mà bùng nổ trở thành bong bóng? . “Đây có thể là một bong bóng nhà ở. Bằng chứng cho thấy nó giống như bong bóng nhà đất. Một chút giống như một con vịt. Nó đi như một con vịt;
Sau vụ sụp đổ nhà đất năm 2008, thị trường nhà ở mất khoảng 5 năm để phục hồi. Đến năm 2013, thị trường dần đi lên. Dự báo trở nên tươi sáng hơn. Tuy nhiên, giá vẫn tương đối phải chăng ngay cả khi thị trường tiếp tục cải thiện. Trong quý đầu tiên của năm 2020, Moody's Analytics ước tính rằng thị trường nhà ở trung bình trong khu vực chỉ được định giá cao hơn 2. 1 phần trăm
Nhưng tại sao báo động? . Họ chỉ tăng 4. 8 phần trăm. Khi có sự chênh lệch đáng kể giữa mức lương làm việc và giá cả, cơn bão hoàn hảo cho việc định giá quá cao nhà ở chắc chắn sẽ xảy ra. Trong quý đầu tiên của năm, Moody's Analytics ước tính rằng thị trường nhà ở trung bình trong khu vực đã được định giá quá cao 23%. Đó là mức tăng hơn 20 phần trăm trong hai năm
Nhiều dự đoán hơn, nhiều giọt hơn
Wells Fargo cũng đưa ra cảnh báo cho Arizona và các khu vực khác của “miền núi phía tây”, nói rằng “các thị trường nơi giá tăng cao nhất, hiện dễ bị ảnh hưởng bởi sự dao động không cân xứng theo chiều hướng đi xuống, đặc biệt là ở các thị trường nóng trắng trước đây, nơi hoạt động bán hàng diễn ra . ”
Và một cú đá cuối cùng từ ngân hàng. “Chúng tôi lưu ý rằng quá trình 'điều chỉnh' nhà ở đang được tiến hành tốt. Bên cạnh tỷ lệ thế chấp cao hơn mạnh trong năm nay, doanh số bán nhà hiện tại, doanh số bán nhà mới, niềm tin của người xây dựng và xây dựng một gia đình đều ghi nhận sự sụt giảm nghiêm trọng
“Chúng tôi cho rằng lãi suất thế chấp tăng cao và tỷ lệ thất nghiệp gia tăng sẽ dẫn đến sự sụt giảm hơn nữa trong hoạt động nhà ở trong thời gian tới. ”
Goldman Sachs cũng đã tham gia vào các dự đoán. Vào tháng 8, tổ chức tài chính này đã dự báo rằng tình trạng suy thoái nhà ở sẽ còn “giảm sâu hơn nữa” vào năm 2023, kỳ vọng tốc độ tăng giá nhà sẽ chững lại hoàn toàn và trung bình bằng 0% trong năm mới. Đến tháng 9, các dự đoán của các nhà nghiên cứu tại Goldman Sachs đã trở nên tối hơn
Khi lãi suất thế chấp tăng lên, mô hình giá nhà G-10 của các nhà nghiên cứu Goldman Sachs vào tháng 10 cho thấy giá sẽ giảm từ 5 đến 10% so với mức đỉnh ở Hoa Kỳ. S, theo một bài đăng trên trang web của mình có tựa đề, “Tại sao giá nhà sẵn sàng giảm. ”
“Mặc dù mức giảm giá nhà có vẻ lớn, nhưng những mức giảm đó dự kiến sẽ chỉ bù đắp một phần cho mức tăng giá nhà đất xảy ra sau tháng 2 năm 2020,” bài đăng nêu rõ, đồng thời lưu ý rằng giá nhà ở Mỹ đã tăng vọt 42% kể từ thời điểm đó. “Nhưng có những lý do để nghĩ rằng sự sụt giảm có thể là đáng kể. Thị trường nhà ở đã giảm 7% ở Canada và Thụy Điển chỉ trong 6 tháng và 11% ở New Zealand trong 8 tháng. ”
Các nhà kinh tế của Goldman Sachs cũng nói rằng có “những rủi ro mà thị trường nhà đất có thể suy giảm nhiều hơn mô hình của họ cho thấy,” một phần vì triển vọng của nó đã “xấu đi nghiêm trọng, dựa trên các tín hiệu từ đà tăng giá nhà và khả năng chi trả nhà ở”. ”
Điều này có ý nghĩa gì đối với dự đoán thị trường nhà ở Arizona?
Một lần nữa, đó là một chút khó khăn để nói. Chúng tôi biết rằng mọi thứ đang có xu hướng đi xuống khi thị trường bắt đầu hạ nhiệt vì vô số lý do. Một số lý do đó có thể là tạm thời [do kỳ nghỉ lễ], trong khi những lý do khác có thể kéo dài một thời gian [suy thoái tiềm ẩn]
Tuy nhiên, điều đáng chú ý là Urban Land Institute và PWC đã xếp Phoenix là thành phố nóng thứ chín về bất động sản đáng theo dõi vào năm 2023, mô tả nó như một “thị trường nam châm”. ” Thành phố này cũng được coi là một phần của “siêu vành đai mặt trời”, cùng với các thị trường như Atlanta, Dallas/Fort Worth, Houston, Miami, San Antonio, và Tampa/St. Pê-téc-bua
Steve Lindley nói với Phoenix Business Journal: “Giờ đây, dường như mọi người đều nhận thức được rằng nó đang rất nóng, theo cả nghĩa đen và nghĩa bóng.”. Lindley là thủ quỹ ban cố vấn cho hội đồng quận ULI Arizona và giám đốc điều hành điều hành tại Cushman và Wakefield. “Thị trường của chúng tôi từng bị chi phối bởi sự tăng trưởng, bất động sản, các công ty thế chấp, xây dựng — và 70% tăng trưởng kinh tế khu vực tư nhân gần đây của chúng tôi đến từ công nghệ, chăm sóc sức khỏe, khoa học sinh học, sản xuất tiên tiến, hàng không vũ trụ và dịch vụ tài chính
“Các công ty đến đây vì môi trường kinh doanh thân thiện, họ biết nhân khẩu học đang tăng trưởng cao, điều này cũng có lợi cho họ và giá cả phải chăng, nhưng cuối cùng, họ sẽ đến một thị trường đắt đỏ hơn hoặc một thị trường đắt đỏ hơn. . “Điều thực sự thay đổi ở Phoenix gần đây là khả năng đào tạo, thu hút và giữ chân nhân tài có trình độ học vấn cao mà các công ty này cần. ”
Báo cáo của ULI tiếp tục, “Các thị trường nam châm là những thị trường phát triển nhanh hơn mức trung bình về dân số và việc làm, đồng thời được các nhà đầu tư và nhà xây dựng ưa thích, trong khi các thị trường Siêu Vành đai Mặt trời là những thị trường lớn nhưng giá cả phải chăng cũng đang thu hút nhiều loại hình kinh doanh. ”
Nói tóm lại, điều này rất có thể có nghĩa là Phoenix và toàn bộ bang Arizona có thể vẫn nổi tiếng trong một thời gian. Ngọn lửa có thể đã chuyển từ địa ngục sang âm ỉ, nhưng có nhiều lý do để tin rằng Arizona sẽ vẫn là một điểm đến phổ biến trên mặt trận thị trường nhà ở trong một thời gian