Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Các quy trình và nguyên tắc trong thẩm định giá bất động sản

Các quy trình và nguyên tắc trong thẩm định giá bất động sản

Những nguyên tắc trong thẩm định giá bất động sản

• Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
• Nguyên tắc cung cầu
• Nguyên tắc đóng góp
• Thay thế
• Nguyên tắc cân bằng
• Dự tính lợi ích tương lai
• Thu nhập tăng hoặc giảm
• Phân phối thu nhập
• Thay đổi
• Tuân thủ
• Cạnh tranh

Ngoài các nguyên tắc thẩm định giá áp dụng theo Tiêu chuẩn Việt Nam số 06 ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ Tài chính thì nguyên tắc thẩm định giá bất dộng sản còn có những nguyên tắc sau:

– Nguyên tắc phù hợp
– Nguyên tắc sinh lợi của đất…

Quy trình thẩm định giá bất động sản

        2.1. Xác định vấn đề

– Thiết lập mục tiêu hoặc mục đích thẩm định giá – Nhận biết về bất động sản cần thẩm định giá: đặc điểm pháp lý, kinh tế kỹ thuật – Chọn cơ sở giá trị của thẩm định giá và phương pháp thẩm định giá – Thiết lập ngày có hiệu lực

– Thống nhất với khách hàng về thời gian hoàn thành và giá dịch vụ

        2.2. Lên kế hoạch thẩm định giá

– Nhận biết các yếu tố cung cầu, thích hợp với chức năng, đặc tính và các quyền của bất động sản được mua; bán; cho thuê và đặc điểm của thị trường. – Nhận biết các tài liệu cần thiết cho yêu cầu thẩm định giá: bất động sản, thị trường… – Thiết kế chương trình – Lập đề cương báo cáo.

– Lập kế hoạch thời biểu công việc cho từng bước công việc và cho toàn bộ quá trình.

        2.3. Thẩm định hiện trạng bất động sản, thẩm định giá và các bất động sản so sánh

– Tiến hành thu nhập và tổng hợp tài liệu trên thị trường:

+ Dữ liệu tổng quát: kinh tế, chính trị của khu vực, địa bàn, tỉnh thành…
+ Dữ liệu đặc biệt: chi phí, thu nhập, giá thị trường, giá cho thuê, lãi suất, lợi nhuận…

– Tiến hành thẩm định hiện trạng bất động sản

+ Bất động sản thẩm định giá
+ Các bất động sản so sánh

        2.4. Phân tích thông tin và ứng dụng phương pháp

2.4.1. Phân tích tài liệu

– Phân tích sử dụng hiệu quả nhất và có hiệu quả nhất – Phân tích thị trường

– Phân tích bất động sản thẩm định và bất động sản so sánh

2.4.2. Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá

– Sử dụng những dữ liệu đã thu nhập và phân tích vào các phương pháp
– Phân tích những mặt thuận lợi và hạn chế của các thông tin

        2.5. Ước lượng giá trị thị trường – Phi thị trường bất động sản thẩm định giá

+ Đưa ra kết quả của từng phương pháp thẩm định giá + Đưa ra giá trị thị trường của bất động sản thẩm định [giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường] + Đưa ra nhận xét về kết quả thẩm định giá

+ Đưa ra những hạn chế về kết quả thẩm định giá

        2.6. Báo cáo và chứng thư thẩm định giá bất động sản

– Báo cáo thẩm định giá thể hiện kinh nghiệm và kỹ năng của nhà thẩm định giá và là sản phẩm cuối cùng cucar toàn bộ công việc thẩm định giá. – Báo cáo thẩm định giá là sự tóm tắt các dữ liệu được phân tích, các phương pháp được áp dụng và lý do dẫn đến kết luận về giá trị.

– Báo cáo thẩm định giá cần phải nêu được những nội dung chính sau đây:

+ Loại bất động sản cần thẩm định + Khách hàng thẩm định + Mục đích thẩm định + Thời điểm thẩm định + Đặc điểm pháp lý và kinh tế – ký thuật của bất động sản thẩm định + Cơ sở giá trị của thẩm định giá + Ứng dựng các phương pháp thẩm định giá + Kết quả thẩm định giá

+ Những hạn chế của kết quả thẩm định giá

08:49 02/12/2020 Tin Tức Nguyễn Văn Tuân 0 bình luận

Tiêu chuẩn thẩm định giá số 4: Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá quy định những nguyên tắc xác định giá trị của tài sản và hướng dẫn nguyên tắc khi tiến hành thẩm định giá. Mời các bạn theo dõi nội dung chi tiết của tiêu chuẩn này ở dưới đây nhé!

MỤC LỤC

• #I. QUY ĐỊNH CHUNG
• #II. NỘI DUNG TIÊU CHUẨN

HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM

Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04

Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá

[Ký hiệu: TĐGVN 04]

[Ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC

ngày 27 tháng 10 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính]

#I. QUY ĐỊNH CHUNG

1. Phạm vi điều chỉnh: Tiêu chuẩn này quy định những nguyên tắc xác định giá trị của tài sản và hướng dẫn nguyên tắc khi tiến hành thẩm định giá.

2. Đối tượng áp dụng: Thẩm định viên về giá hành nghề [sau đây gọi chung là thẩm định viên], doanh nghiệp thẩm định giá, các tổ chức và cá nhân khác thực hiện hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật Giá và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

#II. NỘI DUNG TIÊU CHUẨN

Giá trị của tài sản được hình thành bởi sự tác động của nhiều yếu tố như giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán. Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần nghiên cứu, vận dụng các nguyên tắc cơ bản dưới đây để phân tích, đánh giá các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản, từ đó đưa ra kết luận về giá trị của tài sản.

1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa có thể cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài chính trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản.

Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.

2. Nguyên tắc cung - cầu

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Đồng thời, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản. Các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác cũng được phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản.

3. Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành và tác động đến giá trị của nó.

Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

4. Nguyên tắc thay thế

Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác.

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.

5. Nguyên tắc cân bằng

Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt được sự cân bằng thì tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích về sự cân bằng của các yếu tố cấu thành của tài sản cần thẩm định giá.

6. Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng mức thu nhập tăng thêm đó sẽ giảm dần.

7. Nguyên tắc phân phối thu nhập

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất [đất đai, vốn, lao động, quản lý] và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.

8. Nguyên tắc đóng góp

Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.

Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu. Khi xem xét giá trị của tài sản bộ phận, thẩm định viên cần phải xem xét nó trong mối quan hệ với tài sản tổng thể.

Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

9. Nguyên tắc phù hợp

Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

10. Nguyên tắc cạnh tranh

Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, đồng thời, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác. Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần xem xét, đánh giá tác động của yếu tố cạnh tranh đến thu nhập của tài sản, đặc biệt khi sử dụng cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị của tài sản.

11. Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai.

Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị.

Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua./.

KT. BỘ TRƯỞNG

THỨ TRƯỞNG

Trần Văn Hiếu

Trên đây, Hãng Kiểm toán ES-GLOCAL vừa chia sẻ Tiêu chuẩn thẩm định giá số 4: Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá. Nếu trong quá trình thực hiện nếu có vướng mắc hay cần hỗ trợ các bạn có thể liên hệ với bằng cách đặt câu hỏi theo đường dẫn: //es-glocal.com/hoi-dap/ hoặc để lại bình luận bên dưới nhé. Cảm ơn các bạn, chúc các bạn thành công!

Page 2

Hãng Kiểm toán ES-GLOCAL được thành lập và hoạt đông từ năm 2010 đến nay, luôn đi đầu là Hãng Kiểm toán cung cấp dịch vụ chuyên ngành lĩnh vực Kiểm toán, Kế toán, Thẩm định giá, tư vấn tài chính, thuế, đầu tư,...CHẤT LƯỢNG ở Việt Nam

Page 3

08:49 02/12/2020 Tin Tức Nguyễn Văn Tuân 0 bình luận

Tiêu chuẩn thẩm định giá số 4: Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá quy định những nguyên tắc xác định giá trị của tài sản và hướng dẫn nguyên tắc khi tiến hành thẩm định giá. Mời các bạn theo dõi nội dung chi tiết của tiêu chuẩn này ở dưới đây nhé!

MỤC LỤC

• #I. QUY ĐỊNH CHUNG
• #II. NỘI DUNG TIÊU CHUẨN

HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM

Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04

Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá

[Ký hiệu: TĐGVN 04]

[Ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC

ngày 27 tháng 10 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính]

#I. QUY ĐỊNH CHUNG

1. Phạm vi điều chỉnh: Tiêu chuẩn này quy định những nguyên tắc xác định giá trị của tài sản và hướng dẫn nguyên tắc khi tiến hành thẩm định giá.

2. Đối tượng áp dụng: Thẩm định viên về giá hành nghề [sau đây gọi chung là thẩm định viên], doanh nghiệp thẩm định giá, các tổ chức và cá nhân khác thực hiện hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật Giá và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

#II. NỘI DUNG TIÊU CHUẨN

Giá trị của tài sản được hình thành bởi sự tác động của nhiều yếu tố như giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán. Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần nghiên cứu, vận dụng các nguyên tắc cơ bản dưới đây để phân tích, đánh giá các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản, từ đó đưa ra kết luận về giá trị của tài sản.

1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa có thể cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài chính trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản.

Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.

2. Nguyên tắc cung - cầu

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Đồng thời, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản. Các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác cũng được phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản.

3. Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành và tác động đến giá trị của nó.

Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

4. Nguyên tắc thay thế

Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác.

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.

5. Nguyên tắc cân bằng

Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt được sự cân bằng thì tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích về sự cân bằng của các yếu tố cấu thành của tài sản cần thẩm định giá.

6. Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng mức thu nhập tăng thêm đó sẽ giảm dần.

7. Nguyên tắc phân phối thu nhập

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất [đất đai, vốn, lao động, quản lý] và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.

8. Nguyên tắc đóng góp

Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.

Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu. Khi xem xét giá trị của tài sản bộ phận, thẩm định viên cần phải xem xét nó trong mối quan hệ với tài sản tổng thể.

Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

9. Nguyên tắc phù hợp

Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

10. Nguyên tắc cạnh tranh

Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, đồng thời, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác. Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần xem xét, đánh giá tác động của yếu tố cạnh tranh đến thu nhập của tài sản, đặc biệt khi sử dụng cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị của tài sản.

11. Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai.

Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị.

Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua./.

KT. BỘ TRƯỞNG

THỨ TRƯỞNG

Trần Văn Hiếu

Trên đây, Hãng Kiểm toán ES-GLOCAL vừa chia sẻ Tiêu chuẩn thẩm định giá số 4: Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá. Nếu trong quá trình thực hiện nếu có vướng mắc hay cần hỗ trợ các bạn có thể liên hệ với bằng cách đặt câu hỏi theo đường dẫn: //es-glocal.com/hoi-dap/ hoặc để lại bình luận bên dưới nhé. Cảm ơn các bạn, chúc các bạn thành công!