Giá trị bất động sản là gì

VI. Giá trị và giá cả bất động sảnVI.1. Giá trị và các yếu tố cấu thành giá trịVI.1.2. Phân biệt giá cả, giá trị và chi phíGiá trị: Khái niệm, phạm trù tiềm tàng trong bản thân bấtđộng sản, được quy định bởi Vị trí, Vị trí, Vị trí và nhữngyếu tố khác.Giá cả: Giá bán hoặc trao đổi; đi kèm trong giao dịch. Thểhiện số lượng cụ thể mà một người mua cụ thể đồng ý trảvà người bán cụ thể đồng ý chấp nhận dưới các hoàn cảnhxung quanh giao dịch của họ.Chi phí thể hiện việc sản xuất ra bất động sản. Chi phí xâydựng hoặc giá đấu thầu xây dựng; Chi phí phát triển đểtạo ra bất động sản.115VI. Giá trị và giá cả bất động sảnVI.2. Giá thành bất động sảnVI.2.1. Giá thành• Giá thành bất động sản bao gồm mọi chi phí từ lúc mua quyềnsử dụng đất, xây dựng công trình cho đến lúc tiêu thụ xong.• Giá thành bao gồm chi phí đất đai, chi phí chuẩn bị xây dựng,chi phí xây dựng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí tiêuthụ, thuế phí và chi phí dự phòng.• Giá thành là cơ sở quan trọng để nhà đâu tư xác định giá bánhợp lý, dự tính lợi nhuận, hoàn thiện hạch toán nội bộ, tăngcường khả năng cạnh tranh .v.v...• Giá cá bất động sản thường biến động do chịu ảnh hướng củacác nhân tố hành chính - chính trị, kinh tế, xã hội, thiên nhiênvà một số nhân tố khác [chất lượng thiết kế, xây dựng, trangthiết bị, phong thuỷ ...]116VI. Giá trị và giá cả bất động sảnVI.3. Giá thị trường của bất động sảnVI.3.1. Thế nào là giá thị trườngGiá có khả năng nhất vào một ngày cụ thể bằng đơn vị tiền tệhoặc đơn vị tương đương tiền tệ hoặc bằng đơn vị chuyểnđổi quý hiếm đối với các quyền bất động sản cụ thể đượcbán sau khi quảng cáo một cách hợp lý trong thị trườngcạnh tranh dưới tất cả các điều kiện đòi hỏi đối với cuộcbán công bằng, với mỗi người mua và người bán hànhđộng một cách thận trọng, hiểu biết vì các lợi ích được bán,và giả định cả hai bên không bị cưỡng ép.117VI. Giá trị và giá cả bất động sảnVI.3. Giá thị trường của bất động sảnVI.3.1. Thế nào là giá thị trườngĐịnh nghĩa được sử dụng bởi các tổ chức quản lý tài chínhliên bang Mỹ:Giá cả có thể nhất ở đó bất động sản được đưa vào thị trườngcạnh tranh và mở dưới tất cả các điều kiện đòi hỏi để việcbán công bằng, người bán và người mua mỗi bên hànhđộng cẩn thận và hiểu biết, và giả định giá cả không bị ảnhhưởng bởi sự kích thích quá mức118VI. Giá trị và giá cả bất động sảnVI.3. Giá thị trường của bất động sảnVI.3.1. Thế nào là giá thị trườngCác điều kiện để có giá cả thật:- Người mua và người bán có động cơ điển hình- Cả hai bên có thông tin tốt hoặc tư vấn tốt và hành độngtheo cách họ cho là có lợi nhất cho mình- Thời gian quảng cáo với thị trường mở- Việc thanh toán được thực hiện bằng tiền mặt hoặc bằngmột sắp xếp thanh toán có thể so sánh được- Giá cả thể hiện việc xem xét bình thường đối với tài sảnđược bán không bị ảnh hưởng việc thanh toán đặc biệthoặc kích thích hoặc nhương bộ bán được bảo trợ bởi mộtngười nào đó liên quan đến việc bán119VI. Giá trị và giá cả bất động sảnVI.3. Giá thị trường của bất động sảnVI.3.1. Các loại giá trị phi thị trường- Giá trị sử dụng- Giá trị đầu tư- Giá trị đang hoạt động- Giá trị các lợi ích công cộng- Giá trị bảo hiểm- Giá trị được ước lượng120VI. Giá trị và giá cả bất động sảnVI.4. Đặc trưng chủ yếu của giá bất động sảnCơ sở để hình thành giá bất động sản là mức độ lợi ích sử dụng, mứcthiếu hiếm tương đối và mức cầu của người mua. So sánh với giácả hàng hoá khác, giá cả bất động sản có 6 đặc trưng sau:• Tính song trùng, tức là bao gồm cả giá đất và công trình;• Tính khu vực, chủ yếu phản ánh địa tô cấp sai;• Hai cách thể hiện: bằng giá mua bán hợp bằng giá cho thuê;• Giao dịch bất động sản thực chất là giao dịch quyền lợi mà bấtđộng sản đó đem lại, quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũngkhác nhau;• Được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc chịu ảnhhưởng của tính bất động và tính dị biệt của bất động sản, còn phụthuộc vào tố chất tính cách cả biệt của người mua và người bán;• Nhìn từ góc độ dài hạn, giá cả bất động sản luôn luôn có khuynhhướng tăng lên vì tài nguyên đất đai là có hạn.121VI. Giá trị và giá cả bất động sảnVI.5. Giá cả bất động sảnVI.5.1. Các loại hình giá cả bât động sảnGiá cả bất động sản có thể nhiều cách phân loại khác nhau,trong đó có 4 cách phân loại thông dụng san đây:• Giá mua bán và giá thuê;• Giá đất, giá công trình và giá bất động sản• Giá tổng [giá toàn nhà] giá đơn vị [giá m2 sàn]• Giá thị trường, giá lý thuyết và giá ước tính, giá thị trườnghình thành thực tế qua gian dịch và biến động theo thờigian gồm giá thị trường công bằng và không công bằng,giá lý thuyết là giá bất động sản giả thiết được hình thànhmột cách hợp lý trên thị trường công khai.122VI. Giá trị và giá cả bất động sảnVI.5. Các loại hình giá cả bât động sảnVI.5.2. Các yếu tố cấu thành giá cả bất động sản- Sự thoả dụng- Sự khan hiếm- Sự mong muốn- Sức mua hiệu quả- Cung cầu123VI. Giá trị và giá cả bất động sảnVI.5. Giá cảVI.5.3. Các loại hình giá cả bât động sảnCăn cứ vào công dụng thì các loại giá sau đây:• Giá thị trường, dùng trong giao dịch mua bán [market Value];• Giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê [Rental Value];• Giá thế chấp, dùng để thế chấp khi vay tiền [Montgage Value];• Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng [Compensation Value];• Giá khởi điểm đấu giá [Value for Auction Reserve];• Giá cho chủ nhà tự dùng [Value for Owner Occupation];• Giá dùng cho trước đích đâu tư [Value for Investinent Purpose];• Giá sử dụng hiện thời [ Curent use Value];• Giá phát triển [Development Value] dùng khi nâng cấp, cái tạo• Giá dùng để bảo hiểm [Value for Insurance];• Giá tính thuế [Value for Taxation];• Giá trưng mua khi Chính phủ cần huy động bất động sản [Value forCompulsory Purchase]124Chương 2: Cầu bất động sản• 1. Khái niệm - Đặc điểm• 2. Phân loại• 3. Các nhân tố ảnh hưởng đếncầu bất động sản• 4. Xu hướng biến động của cầubất động sản