Đặt cọc là một hình thức đảm bảo, nhằm mục đích ràng buộc các bên tiến tới một mối quan hệ hợp đồng. Trong một số giao dịch đặt cọc thật sự cần thiết bởi có giá trị lớn và liên quan đến lợi ích của nhiều người như là mua đất. Bài viết dưới đây sẽ cùng bạn đọc tìm hiểu nên đặt cọc mua đất bao nhiêu phần trăm là đảm bảo quyền lợi của mình cũng như không vi phạm quy định của pháp luật.
Nên đặt cọc mua đất bao nhiêu phần trăm giá trị?
1. Khái niệm
Đặt cọc là việc một bên [bên đặt cọc] giao cho bên kia [bên nhận đặt cọc] một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý vật có giá trị khác [sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc] trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. [Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015].
2. Mức đặt cọc mua đất
Bộ Luật Dân sự 2015 không quy định về mức tiền đặt cọc. Tuy nhiên, có bên được quyền thỏa thuận về mức đặt cọc miễn không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Mặt khác, dù pháp luật không quy định nhưng để hạn chế rủi ro thì các bên có thể thể thỏa thuận với nhau ở mức dưới 30% giá trị của hợp đồng mua đất.
Tùy theo từng trường hợp, nếu bên đặt cọc vi phạm hợp đồng thì bên nhận đặt cọc sẽ thu tài sản cọc. Còn nếu bên nhận đặc cọc vi phạm hợp đồng thì bên đặt cọc có quyền đòi bồi thường.
3. Có bắt buộc phải đặt cọc khi mua đất hay không?
Mặc dù đặt cọc là một biện pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì không có quy định khi mua đất bắt buộc phải đặt cọc.
Nếu có đặt cọc thì đó sẽ là bước thực hiện đầu tiên, trước ki ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhằm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Bởi lẽ, quan niệm của người mua đất, đặt cọc là để đảm bảo chủ sở hữu quyền sử dụng đất không bán đi cho người khác. Còn đối với người bán đất, nhận đặt cọc để đảm bảo là người mua đất dù không thực hiện mua đất như đã hứa hẹn thì họ vẫn có sự đền bù là tiền đặt cọc.
4. Một số câu hỏi liên quan thường gặp
4.1 Việc đặt cọc có được lập thành văn bản không?
Bộ luật Dân sự 2005 bắt buộc phải lập thành văn bản, nhưng Bộ luật Dân sự 2015 không bắt buộc phải lập thành văn bản. Nếu đặt cọc bằng văn bản cũng không bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, đặt cọc nên được lập thành văn bản và công chứng để dễ dàng hơn trong trường hợp có tranh chấp xảy ra.
4.2 Tài sản để đặt cọc
Không chỉ tiền mà tài sản để đặt cọc có thể là những tài sản có giá trị khác hoặc tài sản phải đăng ký quyền sở hữu như ô tô, mô tô, tàu bay, tàu biển,…
4.3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất [Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013].
4.4 Khi có tranh chấp đất cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết?
Trường hợp đương sự có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì Tòa án nhân dân nơi có đất tranh chấp giải quyết.
Trường hợp đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 thì chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức:
+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền được xác định theo các chủ đề tranh chấp.
+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự. [Tòa án nơi có bất động sản].
Tham khảo bài viết liên quan mua đất bằng giấy viết tay
Sau khi tìm hiểu về nội dung liên quan đến đặt cọc, đặc biệt là đặt cọc mua đất. Hy vọng rằng bạn đọc đang tham gia vào một giao dịch mua bán đất sẽ có thêm nhiều thông tin hữu ích hơn. Nếu quý bạn đọc có thắc mắc liên quan đến bài viết này hay có vấn đề pháp lý cần tư vấn, xin vui lòng liên hệ website: accgroup.vn.
Trình bày báo cáo một số vấn đề lớn về việc tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản [sửa đổi], ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, cho biết về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai [khoản 6 Điều 23 dự thảo Luật], một số ý kiến nhất trí về sự cần thiết quy định về đặt cọc trong dự thảo Luật; đề nghị quy định những nội dung đặc thù về đặt cọc trong dự thảo Luật, nội dung khác thực hiện theo Bộ luật Dân sự; quy định chặt chẽ, cụ thể hơn để bảo vệ quyền lợi của khách hàng.
Một số ý kiến cho rằng quy định như dự thảo Luật là không cần thiết vì khi đó đã có thể ký hợp đồng mua bán; đề nghị bổ sung quy định đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng trước thời điểm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. Có ý kiến nhất trí chỉ cho nhận đặt cọc khi "nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh" như dự thảo Luật.
Chính vì vậy, về nội dung này, có 2 phương án:
Phương án 1: Quy định "Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng".
Phương án 2: Quy định "Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này".
Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành với Phương án 1.
Theo Ủy ban Kinh tế, quy định tại khoản 41 Điều 3 và khoản 1 Điều 54 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2016, 2018, 2019, 2021 [sau đây gọi tắt là Luật Xây dựng], thiết kế cơ sở là thiết kế được lập trong báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng trên cơ sở phương án thiết kế được lựa chọn, nội dung của thiết kế cơ sở thể hiện các thông tin về dự án, công trình.
Khi thiết kế cơ sở được thẩm định bởi cơ quan chuyên môn về xây dựng , tính pháp lý của dự án là đủ rõ với người mua, thuê mua nên có thể cho phép nhận đặt cọc.
Bên cạnh đó, qua quá trình nhận đặt cọc, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ có cơ hội để nghiên cứu cụ thể hơn về nhu cầu của các khách hàng tiềm năng, chủ động hơn về phương án kinh doanh, từ đó hoàn thiện thiết kế xây dựng sau thiết kế cơ sở.
Về tỉ lệ nhận đặt cọc cần quy định ở mức hợp lý nhằm bảo đảm mục đích của việc đặt cọc không phải là để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền đặt cọc như một kênh huy động vốn.
Nếu tỉ lệ đặt cọc quá cao sẽ không loại bỏ được những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không đủ năng lực tham gia thị trường, gia tăng nguy cơ chiếm dụng vốn, lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của khách hàng [người dân]; nếu tỉ lệ đặt cọc quá thấp sẽ không có tác dụng ràng buộc trách nhiệm của các bên tham gia, các bên liên quan có thể sẵn sàng vi phạm cam kết, chấp nhận mất tiền đặt cọc.
Do đó, dự thảo Luật đã được chỉnh sửa tại khoản 6 Điều 23, quy định tỉ lệ đặt cọc tối đa là 10% giá bán, cho thuê mua.